1. 임차인 선관주의 의무 :
호재는 보증금 800만 원, 월세 60만 원으로 주택을 임차하여 살고 있었다. 그러던 중 계약만료일 약 2달 전에 집주인(임대인)은 임대주택에 누수가 발생한 사실을 알게 되었 고, 호재에게 누수 사실을 통지하였다. 그러나 호재는 지방출장 중으로 동파현장인 임차주택에 올 수가 없었다. 결국 집주인에 게 현관 비밀번호를 알려 주고, 집주인이 가보기로 하였다. 집주인이 집에 들어갔을 때는 이미 발코니와 방이 침수된 상태였다. 발코니의 세탁기 연결호스 동파가 원인이었다. 집주인은 호재에게 수도관 동파에 따른 해빙비용 및 도배 등 보수비용으로 3백만 원을 손해배상하라고 주장하면서 분쟁조정을 신청하였다. 하지만 호재는 동파에 자신의 과실은 없다고 주장했다. 오히려 주택 침수로 노트북 및 고가의 의류 등을 사용하지 못하게 되었다고 손해배상금으로 1천만 원을 청구하였다.
ㅁ 조정결론 :
임대인은 임차인에게 1) 3월분 차임 60만 원 및 관리비 5만 원 도합 65만 원의 지급 의무를 면제 2) 임대차계약을 해지 3) 계약만료일까지 임차주택의 반환과 동시에 보증금 800만 원을 반환해 주기로 합의 하였습니다.
ㅁ 해설 :
조정위원회는 - 임차인(호재)는 임대차계약 기간 동안 임차주택을 선량한 관리자의 주의로 보존하 여야 하는데(민법 제374조) 한파가 극심한 1월에 지방으로 출장을 가면서 세탁기 인입관 등에 동파를 방지하기 위하여 임대인에게 부탁하든지, 보온재를 감는 등의 관리의무를 다하지 않은 과실이 있고,아울러 임차주택은 오래된 다세대 주택(2001년 준공)으로 베란다 외벽이 얇아 단열 이 잘 되지 않으며, 배수로에 이물질 등이 쌓여 한파에는 쉽게 얼 수 있는 등 구조적 문제도 있다고 보아 임대인(집주인)의 수선의무도 있다고 판단하였습니다. •상호 간에 주장하는 바를 입증하기 위하여 소송을 하는 것은 사회적·경제적으로 유 익하지 않으므로 임대인이 주장하는 보수비용과 임차인이 주장하는 침수피해에 따 른 손해배상금은 각자 부담하기로 하고, 상대적으로 손해가 적은 임대인이 3월분 월 세 60만 원과 관리비 5만 원을 면제하는 조정안에 임대인과 임차인 모두 동의하여 조정이 성립되었습니다.
2. 원상회복 분쟁
6년 동안 월세로 거주한 재훈. 임대차가 종료되어 재훈은 이사를 갔는데, 빈 집에 들 어간 집주인은 깜짝 놀랐다. 벽지는 변색되어 있는 데다 담배 냄새가 배여 도배와 특 수청소가 필요했다. 아마 실내에서 흡연을 해서 그러한 것 같았다. 침대 매트리스를 바닥에 놓고 사용하여서인지 방바닥은 붉은색으로 변색되어 장판도 교체해야할 것 같았다. 빌트인으로 제공된 세탁기와 옷장은 재훈의 과실로 일부 파손되어 있었다. 집주인은 재훈에게 보증금 500만 원 중 400만 원만 돌려주었다. 원상회복 비용으로 100만 원을 공제한 것이다. - 공제내역 : 도배·장판 교체 및 특수청소 비용 44만 원, 냉장고와 옷장 교체비용 : 56만 원 •그러나 재훈은 집주인이 공제한 100만 원 중 장판보수비 30만 원만 인정하였고, 나 머지 70만 원은 반환하라며 분쟁조정을 신청하였다.
ㅁ 조정내용 :
임대인은 원상 회복을 이유로 공제한 보증금 100만 원 중 28만 원을 임차인에게 지급 하는 것으로 조정이 성립되었습니다.
ㅁ 해설 :
임차인(재훈)은 실내에서 흡연을 하고, 매트리스를 방바닥에 깔면서 종이를 깔아 변 색을 방지 하는 등의 관리행위를 하지 않아 선량한 관리자로서 주의의무를 지키지 않았으므로 도배 및 장판과 특수청소에 따른 손해를 배상하여야 할 것이고, •임대인(집주인)은 빌트인으로 제공된 세탁기 및 옷장 파손에 따른 교체비용으로 56 만 원을 요구하나, 구입한지 6년이 지났으므로 감가상각을 고려하여 금액을 정하여 야 할 것입니다.
•따라서 임차인이 실내흡연을 인정하고 있으므로 도배, 장판 시공비용으로 44만 원 을 부담하고, 나머지 문제 된 세탁기 및 옷장 교체비용 56만 원에 대하여 임대인과 임차인이 반액인 28만 원을 각각 부담하는 조정안에 임대인과 임차인 모두 동의하 여 조정이 성립되었습니다.
3. 보증금 반환분쟁 :
희진의 월세계약 만료일은 ’18년 2월 27일이다. 희진은 계약을 연장하고 싶지 않았으 므로, 계약만료 3개월 전에 집주인에게 계약해지를 통지하고 보증금반환을 청구하였 다. 그런데 집주인은 만료일이 한 달도 더 지난 4월 3일에 보증금 1억 3,000만 원의 10%인 1,300만 원만 지급하고 나머지 1억 1700만 원은 반환해 주지 않았다. •한편, 희진은 새로운 임차주택을 전세 1억 5,000만 원으로 계약을 했었다. 계약금으 로 1,500만 원을 지급했고, 잔금 1억 3,500만 원을 4월 13일에 치를 예정이었다. •만약 보증금을 반환받지 못한다면 희진이 기존의 대출금을 연장하고, 신규대출을 받 는다 해도 잔금을 치르는데 5,200만 원이 부족한 상황이었다. 잔금을 치르지 못하면 계약은 파기되어 계약금을 날리게 된다. •결국 희진은 1)받지 못한 나머지 보증금 1억 1,700만 원, 2)보증금을 반환해 주지 않 아 기존 대출금을 연장함으로 인해 발생한 이자, 3)보증금을 반환받아 대출금을 상 환할 때 발생하는 중도상환수수료, 4)임차권등기명령 신청비용 39,200원, 5)기타 정 신적 손해배상금을 포함하여 총 100만 원의 배상을 집주인에게 청구하면서 분쟁조 정을 신청하였다.
ㅁ 조정결론 :
임대인(집주인)은 임차인(희진)에게 새로운 임차주택 잔금지급일(`18년 4월 13일)에 반드시 필요한 5,200만 원을 먼저 지급하고, 나머지 6,500만 원은 `18년 4월 16일에 지급하기로 하였습니다. •또한 임대인은 임차인에게 분쟁조정 신청비용, 임차권등기신청 및 해제비용, 임차 인의 대출금에 대한 중도상환수수료를 지급하기로 하였습니다. •임차인은 임대인에게 ’18년 4월 14일에 임차주택을 반환하기로 하였습니다.
ㅁ 해설 :
임대인의 보증금 미반환으로 인해 임차인의 새로운 임차주택계약이 파기될 경우, 민 법 제393조 제2항의 특별손해에 해당됩니다. 경우에 따라서는 임대인이 배상해야하 는 상황이 될 수 있음을 설명하여 임차인이 입주하는 ’18년 4월 13일에 우선 반드시 필요한 5,200만 원을 지급하고, 나머지 6,500만 원은 ’18년 4월 16일까지 지급하기로 합의하였습니다. •또한 임차인이 보증금 반환을 위해 지출한 각종 비용(분쟁조정신청비용, 임차권등기 신청 및 해지 비용과 대출금의 중도 상환 수수료)을 임대인이 지급하기로 합의 하였 습니다. •임차인은 보증금을 반환받기 위해 소송 등 법적 조치를 할 경우 최소 2~3개월 이상 이 소요되고, 새로운 임차주택의 입주 여부도 어려워지게 되었는데 조정을 통하여 새 로운 임차주택에 차질 없이 입주할 수 있게 되고, 조정일로부터 1주일 이내에 보증 금 전액을 돌려받고, 각종 손해(조정신청비용, 임차권등기 신청 및 해지비용, 대출중 도상환수수료)를 배상 받게 되는 이익을 얻고, 임대인은 임차인이 제기한 법적조치를 해결하고, 또한 보증금 미반환 시 증가되는 손해배상(임차인이 새로이 체결한 임대차 계약파기에 따른 계약금 손해)를 방지하여 상호 간에 만족한 결과를 얻었습니다.
4. 임대인의 수선의무 :
효주는 노후된 건물에 보증금 300만 원, 월세 20만 원으로 살고 있었다. 그러던 중 어느 날 변기가 부서져 화장실을 사용하기 어렵게 되었다. 그뿐 아니라 벽면에는 누수로 곰팡 이가 생기기 시작했다. 효주는 집주인에게 수선을 요청했지만 해결되지 않았다. •결국 효주는 집주인에게 월세 2개월분 40만 원을 지급하지 않았다. 그리고 1)임대차 계약 해지, 2)보증금 반환 3)변기 등의 사용불능으로 인한 정신적 스트레스에 대한 손 해배상을 청구하는 분쟁조정을 신청하였다.
ㅁ 조정결론 :
임대차계약을 해지하며, 임대인(집주인)은 연체된 월세 40만 원 중 20만 원을 감액해 주기로 하여 보증금 300만 원 중 월세 20만 원을 공제한 280만 원을 임차인(효주)에게 지급하기로 조정이 성립되었습니다.
ㅁ 해설 :
민법 제623조에 의한 임대인의 수선의무를 위반하고, 이러한 위반으로 인하여 더 이 상 임대차의 목적을 달성할 수 없을 경우 임대차계약의 중도해지도 가능할 것이나, 당사자 간 합의되지 않을 경우 최종적 판단은 법원에 의하여야 합니다. •조정위원회는 사람의 기본적인 욕구 중 배변욕구는 중요한 문제인데, 몇 개월 동안 화장실 사용이 불가능하여 임차인이 학교, 지하철 등에 배변하러 이동하였다는 것은 임차목적을 달성하지 못하였다고 볼 수 있으며, 임대인이 수선해 주지 않은 것은 임 대인의 수선의무 위반으로 볼 수 있고, 또한 임대인이 몇 개월 후 주택의 리모델링 공사를 계획하고 있다고 하므로 임대차계약을 해지하고 임차인을 이사시키는 것이 임대인에게도 좋을 것을 설득하여 임대차계약 해지에 동의하였습니다. •임차인이 주장하는 정신적 스트레스에 의한 손해배상은 입증이 어려워 인정할 수 없 으나, 화장실 사용이 불가능했던 기간, 약 2개월 동안 월세 반액 감액을 제안하여 임 대인이 이에 동의하여 조정이 성립되었습니다.