세입자가 살고 있는 집의 매매시에는 기존 세입자의 계약갱신청구권 여부를 잘 살펴보셔야 합니다.
1. 세입자가 소유권 이전하기전에 기존 소유자가에 계약갱신청구권을 사용한다면, 기존 소유자기준으로 계약갱신청구권 거절사유가 없다면, 세입자는 2년 추가 거주할수 있습니다.
국토교통부 보도자료 2020.9.11.
•개정 전 주택임대차보호법 하에서도 임차인의 거주기간이 남아있는 경우 주택 매도를 이유로 임차인을 내보낼 수 없었으며,
•새로운 집주인이 매수한 주택에 입주를 원하는 경우 임차인의 잔여 거주기간을 모두 보장하고 난 이후에야 매수한 주택에 입주할 수 있었습니다.
•임차인의 주거권 강화를 위한 개정 법의 취지와 계약갱신요구권의 법적 성격을 고려할 때 실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인의 계약갱신요구 당시의 임대인을 기준으로 판단해야 합니다.
➊ 매수인이 임차주택의 소유권을 이전 받은 후에 임차인이 갱신요구를 한 경우에는 매 수인이 임대인의 지위에서 실거주를 이유로 갱신거절이 가능하나,
➋ 임차인이 갱신거절사유가 없는 기존 임대인에게 계약갱신요구권을 행사한 후 소유권 을 이전 받은 매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 없습니다.
•정부는 집주인이 자신의 주택을 매도하거나 실거주 목적의 주택을 매입하는 경 우 발생할 수 있는 거래상의 문제를 최소화할 수 있도록 노력하고 있습니다.
•주택임대차보호법 제6조의3제1항 제9호는 “그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경 우”를 갱신거절 사유로 정하고 있는바,
- 임차인이 계약갱신요구권을 취득하여 행사할 수 있음에도 계약 만료일에 퇴거하기로 합의함에 따라 임대인이 제3자와 실거주를 위한 새로운 계약 관계를 맺은 경우 등
- 임대차 종료와 관련한 당사자 간 논의 경과 및 제3자와의 새로운 계약체결 여부 등 제반사정을 고려해 볼 때, 계약갱신이 부당하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 인정될 수 있는 경우에는 임대인에게 정당한 갱신거절 사유가 있는 것으로 판단될 수 있을 것입니다.
•임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 공실로 비워 둔 경우 주택임대차 보호법 위반으로 손해배상책임 여부
- 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 주택을 공실로 비워둔 것이 실거주 의사 없이 허위로 갱신거절한 것으로 판단될 경우에는 주택임대차보호법 위반에 따른 민법 제750조 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있습니다.
*제3자에게 임대한 것은 아니므로 주택임대차보호법 제6조의3제5항의 법정손해배상 책임의 대상은 아닙니다.
- 다만 집주인이 입주를 하기 위해 주택수선이나 인테리어 공사를 하는 경우, 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등으로 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없었 던 경우 등에는 손해배상의 요건 중 위법성이 인정되지 않아 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다.
민법 제750조(불법행위의 내용) 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가 한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
•계약갱신요구권 행사방식에는 특별한 제한이 없습니다.
- 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 장래에 발생할 수 있는 분 쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.