- 부가46015-657
- 귀속년도 : 1996
- 생산일자 : 1996.04.08.
요지
부동산임대업을 영위하고 있는 사업자가 임대차계약기간 만료후 경신계약 체결과정에서 임대보증금 인상금액 조정으로 인해 계약체결이 지연된 경우 인상된 임대보증금에 대한 간주임대료 기산시점은 당해 인상금액을 확정하여 받기로 한 때임.
회신
귀 질의의 경우, 부동산임대업을 영위하고 있는 사업자가 임대차계약기간 만료후 경신계약 체결과정에서 임대보증금 인상금액 조정으로 인해 계약체결이 지연된 경우 인상된 임대보증금에 대한 간주임대료 기산시점은 당해 인상금액을 확정하여 받기로 한 때로 함.
상세내용
1. 질의내용 요약
○ 부동산 임대업자가 계약기간 만료시 갱신하여 임대보증금을 인상해 받기로 했으나 인상금액 조정으로 인해 동 계약이 지연되어 당해 인상금액이 확정될때 받은 경우 인상한 임대보증금에 대한 간주임대료 기산시점 여부
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
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제49조의2 【부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례】
- ①사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 법 제13조제1항제2호에 규정하는 금전이외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 과세표준으로 한다. 이 경우 국가 또는 지방자치 단체의 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 지하도로 점용허가(1차 무상점용기간에 한한다)를 받아 대여하는 경우에 총리령으로 정하는 건설비상당액을 전세금 또는 임대보증금으로 보지 아니한다.<개정 1981·6·9, 1994·12·31>
(당해 기간의 전세금 또는 임대 보증금)×(과세대상기간의 일수)
+- -+
| 계약기간 1년의 정기예금 이자율 |
×| (당해 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재)|
|--------------------------------------------- |
| 365 |
+- -+
= 과세표준 - ②과세되는 부동산임대용역과 면세되는 주택임대용역을 함께 공급하여 그 임대구분과 임대료등의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호의 산식을 순차로 적용하여 과세표준을 계산한다.
-
- 1.
+- -+
|토지가액 또는 건물가액 |
(임대료등의 대가 및 제1항의 규정에 +-------------------------------------+
의하여 계산한 금액) × | 토지가액과 정착된 건물가액의 합계액 |
+- -+
=(토지분에 대한 임대료상당액 또는 건물분에 대한 임대료상당액) - 2.
과세되는 토지임대면적
(제1호에 의한 금액)×--------------------------- = (토지임대과세표준)
총토지임대면적
과세되는 건물임대면적
(제1호에 의한금액)×------------------------- = (건물임대과세표준)
총건물임대면적
- 1.
- ③사업자가 2과세기간이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우에는 당해 금액을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 그 과세표준으로 한다. 이 경우 월수의 계산에 관하여는 소득세법시행령 제51조제2항의 규정을 준용한다.<신설 1988·6·9, 1995·12·30>
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대법원 1995. 7. 14. 선고 95누4018 판결 [부가가치세부과처분취소] [공1995.8.15.(998),2840]
가. 부가가치세 과세대상이 되는 용역의 공급에 해당되는 경우
나. 임대차계약 해지 후 임차인이 계속 목적물을 사용하고 있고 임대인은 임료 상당액을 임대보증금에서 공제하겠다고 통지한 경우, 용역의 공급에 해당되는지 여부
다. 연체된 월임료를 임대보증금에서 공제충당한 경우, 부가가치세 과세표준
가. 용역의 무상공급을 부가가치세법상 용역의 공급으로 보지 아니하는 이유는 용역의 무상공급은 재화의 공급과는 달리 시장성이 없어 과세표준을 산정하는 것이 용이하지 않다는 사정에 따른 것이므로 용역의 가액이 확정되어있거나 당사자 사이에 용역의 공급에 대한 대가로 볼 수 있는 것이 수수되고있다면 과세대상이 되는 용역의 공급에 해당된다.
나. 임대인의 해지통고로 건물 임대차계약이 해지되어 임차인의 점유가 불법점유가 된다고 하더라도 임차인이 건물을 명도하지 아니하고 계속 사용하고있고, 임대인 또한 임대보증금을 반환하지 아니하고 보유하고 있으면서 향후 월임료 상당액을 보증금에서 공제하겠다는 취지의 통지를 하였다면, 이는 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당된다.
다. 부동산임대용역의 대가에 해당하는 월임료 또는 간주임대료 계산의 근거가 되는 임대보증금은 실제로 그 금액을 지급받았는지의 여부에 상관없이 약정상 받기로 한 금액을 가리키는 것이나, 임대보증금과 별도의 월임료를 지급하기로 하고 임차인이 이를 지급하지 아니하면 임대보증금에서 월임료 상당액을 매월 공제충당하기로 한 경우에는 임대인이 용역의 최초 공급 당시에 받았거나 받기로 한 임대보증금 전액이 아니라 부가가치세법 제9조 제4항, 같은법시행령 제22조 제4호의 규정에 따라 과세기간 종료일 현재 그중 연체된 월임료가 순차 공제되고 남은 금액만을 간주임대료 계산의 기초로 삼아야 한다.
가.나. 부가가치세법 제7조 제1항 , 제7조 제3항 , 제13조 제1항 , 부가가치세법시행령 제48조 제1항 / 다. 부가가치세법 제9조 제4항 , 부가가치세법시행령 제22조 제4호 , 제49조의2
| 원고, 상고인 | 원고 1 외 1인 |
| 원 고 | 원고들 소송대리인 변호사 김백영 |
| 피고, 피상고인 | 동부산세무서장 |
| 원심판결 | 부산고등법원 1995.2.9. 선고 94구57 판결 |
주 문
원심판결의 1991년 2기분의 부가가치세 부과처분 중 원고 패소 부분과 1992년 1,2기분 부가가치세 부과처분 부분을 각 파기하고, 이 부분 사건을 부산고등법원에 환송한다.
원고들의 나머지 상고를 기각하고 이 부분에 관한 상고비용은 원고들의 부담으로 한다.
이 유
1. 상고이유를 본다.
가. 제1점에 대하여
부가가치세법 제7조 제1항은 용역의 공급은 계약상 법률상 또는 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화, 시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것을 말한다고 규정하는 한편 제3항은 대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다고 규정하고 있는 바, 용역의 무상공급을 용역의 공급으로 보지 아니하는 이유는 용역의 무상공급은 재화의 공급과는 달리 시장성이 없어 그 과세표준을 산정하는 것이 용이하지 않다는 사정에 따른 것이므로 그 용역의 가액이 확정되어 있거나 당사자 사이에 용역의 공급에 대한 대가로 볼 수 있는 것이 수수되고 있다면 이는 과세대상이 되는 용역의 공급에 해당된다고 할 것이다.
소론과 같이 원고들의 1991.8.27.자 해지통고로 이 사건 건물부분에 대한 임대차계약이 해지되어 임차인들의 점유가 불법점유가 된다고 하더라도 임차인들이 위 건물부분을 명도하지 아니하고 계속 사용하고 있고, 원고들 또한 임대보증금을 반환하지 아니하고 이를 보유하고 있으면서 향후 월임료 상당액을 위 보증금에서 공제하겠다는 취지의 통지를 하였다면 이는 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당된다고 할 것이다. 논지는 이유 없다.
나. 제2점에 대하여
원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고들이 1990.5.31. 주식회사 동구 보훈연금매장과의 사이에 이 사건 3층 건물의 2층 매장 약 500평에 관하여 월세없이 임대보증금 600,000,000원에 임대차계약을 체결하고 그 보증금의 일부로 현금 300,000,000원을 수령하고 나머지 금 300,000,000원에 대하여는 그 지급시까지 월 1.5%에 해당하는 금 4,500,000원을 월세로 지급받기로 약정한 사실, 그런데 원고들은 미수령 보증금 300,000,000원중 금 100,000,000원에 대하여는 제3자 소유의 부동산 위에 같은 금액을 채권최고액으로 한 근저당권만을 설정받고는 나머지 금 200,000,000원에 해당하는 월세 금 3,000,000원만을 받아 오다가 그 부동산이 선순위근저당권자에 의하여 경매에 들어간다는 말이 있자 1991.8.27.경 위 연금매장측에 같은 해 9.1.부터는 원래대로 월세 금 4,500,000원을 징수하고 이를 미납할 경우 보증금에서 공제하겠다고 통고한 사실을 인정한 다음 위 인정사실에 의하면 1991.9.1.이후의 임대보증금은 300,000,000원이고 월세는 4,500,000원으로 보아야 한다고 판단하여, 1991년 2기분 이후의 이 사건 부과처분의 과세표준 산정이 잘못되었다는 원고들의 주장을 배척하였다.
살피건대, 부동산임대용역의 대가에 해당하는 월임료 또는 간주임대료 계산의 근거가 되는 임대보증금은 실제로 그 금액을 지급받았는지의 여부에 상관없이 약정상 받기로 한 금액을 가리키는 것이라고 할 것이나, 임대보증금과 별도의 월임료를 지급하기로 하고 임차인이 이를 지급하지 아니하면 임대보증금에서 월임료 상당액을 매월 공제충당하기로 한 경우에는 임대인이 위 용역의 최초 공급 당시에 받았거나 받기로 한 임대보증금 전액이 아니라 부가가치세법 제9조 제4항, 같은법 시행령 제22조 제4호의 규정에 따라 과세기간 종료일 현재 그중 연체된 월임료가 순차 공제되고 남은 금액만을 간주임대료 계산의 기초로 삼아야 할 것이다.
원심이 이 사건 임대차계약상 월세 인상의 인정자료로 사용한 을 제4호증(통고서)의 기재에 의하면, 원고들은 1991.8.27. 위 연금매장측에 과거 2개월분의 월세 연체를 이유로 해지통고를 함과 동시에 향후(명도시까지를 가리키는 것으로 보인다) 임대보증금에서 매월 4,500,000원씩을 공제하겠다는 뜻을 통지한 사실이 인정되므로 이러한 경우 원심으로서는 위 연금매장측이 위 통고 이후 월세 또는 월세 상당의 손해금을 계속 지급하지 아니하였는지의 여부와 당해 건물부분을 원고들에게 명도한 날, 그리하여 임대보증금에서 월세 등이 공제되고 남은 금액이 얼마인지의 여부를 구체적으로 밝혀 보아야만 1991년 2기분 이후의 이 사건 부가가치세의 과세표준 산정의 근거가 되는 임대보증금을 확정할 수 있을 것임에도 이에 이르지 아니하고 위와 같이 연체된 월세 등을 임대보증금에서 공제충당하겠다는 취지의 통고가 있은 사실을 인정하고서도 원고들이 수개월 간 월세를 수령하지 못하였다는 사정만으로는 이 사건 부과처분의 장애사유가 되지 아니한다고 하여 가볍게 원고들의 주장을 배척하고 만 것은 위와 같은 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법을 저질렀다고 아니할 수 없다. 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.
2. 한편 1990년 2기분 및 1991년 1기분의 각 부가가치세 부과처분에 관하여는 원고대리인이 제출한 상고장이나 상고이유서를 살펴보아도 아무런 상고이유의 기재가 없으므로 이 부분 상고는 기각을 면하지 못한다 할 것이다.
3. 그러므로 원심판결의 1991년 2기분 부가가치세 부과처분 중 원고 패소 부분과 1992년 1,2기분의 각 부가가치세 부과처분 부분을 취소하고 이 부분 사건을 다시 심리, 판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하며 원고들의 나머지 상고를 기각하고 이 부분에 관한 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.