시행사 운영비, 건축물 취득가액 포함여부(조심)

조심 2021지2640, 2021. 10. 25.

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[제 목]

청구법인이 지급한 시행사 운영비를 이 건 건축물의 취득가격에 포함할 수 있는지 여부

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[결정요지]

이 건 시행사가 건축에 관한 인·허가 과정 전반을 비롯하여 관련 자금의 조달까지 담당하고 있는데, 이러한 비용은 취득자가 건축에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비에 준하는 것으로 판단됨.

[관련법령]	지방세법 시행령 제18조 제1항
[참조결정]
[따른결정]
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[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요 가. 청구법인은 2019.6.18. OOO소재 건축물 OOO㎡(이하 “이 건 건축물”이라 한다.)를 취득하고, OOO원을 취득가격으로 하여 취득세 등을 신고·납부하였다. 나. 이후, 처분청은 2021.3.10. 청구법인이 ㈜AAA(이하 “이 건 시행사”라 한다)에게 시행사 운영비 명목으로 지급한 OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다)이 당초 취득가격에서 누락되었다고 보아 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다. 다. 청구법인은 이에 불복하여 2021.6.1. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 청구법인은 이 건 시행사와 2017.4.27. 관리형 토지신탁계약(이하 “이 건 신탁계약”이라 한다)을 체결하였고, 이 건 시행사는 이 건 신탁계약에 따라 사업부지 선정·확보 및 이 건 건축물에 대한 인·허가, 분양 전략 수립 등 사업 전반에 관한 업무를 담당하면서 쟁점비용을 지급받은 것이고, 이는 이 건 건축물 취득과 무관한 것이다. 더욱이, 실제 사용한 내용에 따라 취득가격에 해당하는지 여부를 결정하여야 하는데, 이 건 시행사는 청구법인으로부터 수령한 쟁점비용의 대부분을 직원 급여, 차량유지비, 교통비, 통신비, 접대비 등 건축행위 또는 건축물의 취득과 관련이 없는 비용으로 사용하였다. 한편, 처분청은 청구법인이나 이 건 시행사의 법인장부가 아닌 신탁계좌상 출금내역만을 근거로 이 건 취득세 등을 부과하였는데, 이는 「지방세법」 제10조 제5항에 따른 취득가격의 근거로 삼을 수 없다. 따라서 이 건 취득세 등은 이 건 건축물의 신축과 관련 없는 비용을 과세표준으로 삼은 것은 물론이고, 법인장부에서 확인되는 것도 아니므로 부적법하다. 나. 처분청 의견 쟁점비용은 청구법인이 이 건 건축물의 신축을 위한 수수료, 용역비, 공사비 등을 위해 지급한 것이므로 이 건 건축물의 취득가격에 포함된다. 이 건 신탁계약에 따르면, 이 건 시행사는 사업부지의 매입, 제세공과금, 신탁사무처리 비용, 설계비용, 감리비용 등에 대하여 청구법인에 자금집행요청을 할 수 있고, 이러한 업무는 이 건 건축물의 신축과 직·간접적으로 관련이 있는 것으로 보인다. 설령, 이 건 시행사가 쟁점비용 중 일부를 이 건 건축물의 신축과 무관한 용도로 사용하였다 하더라도 이에 대한 입증책임은 청구법인이나 이 건 시행사에게 있다 할 것이다. 따라서 청구법인의 명확한 소명이 없는 상태에서는 이 건 신탁계약에 따라 지급된 쟁점비용의 성격을 해당 계약의 내용대로 보아야 할 것이므로 쟁점비용을 이 건 건축물의 취득가격으로 보는 것은 잘못이 없다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 청구법인이 지급한 시행사 운영비를 이 건 건축물의 취득가격에 포함할 수 있는지 여부 나. 관련 법령 (1) 지방세법 제10조(과세표준) ⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다. 3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득 (2) 지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. 1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용 2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다. 3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「문화예술진흥법」 제9조제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용 4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료 5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액 (중간 생략) 10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용 ② (생략) ③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다. 1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다) 2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조 제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인과 처분청이 제시한 자료에 따르면 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 2017.4.27. 위탁자를 이 건 시행사로, 시공사를 BBB 주식회사로, 대출금융기관을 OOO은행으로 하여 이 건 신탁계약을 체결하였고, 그 주요 내용은 아래와 같다. ＜이 건 신탁계약＞ ○○○ (나) 청구법인은 2019.6.18. 이 건 건축물에 대한 취득세를 신고하면서 그 취득가격을 OOO원으로 산정하였는데, 여기에는 도급공사비 OOO원을 비롯하여 대출수수료 OOO원, 신탁수수료 OOO원 등이 포함되어 있는 것으로 나타난다. (다) OOO시는 2020.10.26.∼2020.11.2. 청구법인 대상으로 세무조사를 실시하면서 신탁재산별 운영계좌 입출금 내역을 확보하였는데, 해당 내역에는 청구법인이 이 건 신탁계약에 따라 이 건 시행사에게 “시행사관리비” 명목으로 매달 OOO원씩 총 OOO원을 지급한 것으로 나타난다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보면, 청구법인은 쟁점비용이 이 건 건축물의 신축과 관련 없는 비용일 뿐만 아니라 법인장부에서 확인되는 비용에 해당하지도 아니하므로 이 건 취득세 등의 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하고 있다. 그러나 이 건 신탁계약에 따르면, 이 건 시행사가 건축에 관한 인·허가 과정 전반을 비롯하여 관련 자금의 조달까지 담당하고 있는데, 이러한 비용은 취득자가 건축에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비에 준하는 것으로 보이는 점, 쟁점비용이 이 건 건축물의 취득에 소요되었는지 여부는 취득자인 청구법인이 해당 비용을 지급한 이유에 따라 판단할 것이지 취득자가 지급한 비용을 수령한 자가 어떤 용도로 사용하였는지에 대해서는 고려할 이유가 없는 점, 이 건 시행사가 수행한 업무가 이 건 신탁계약과 다르다면 그 입증책임은 청구법인이나 이 건 시행사에게 있을 것인데, 이러한 내용을 확인할 만한 자료는 나타나지 아니한 점, 「지방세법 시행령」 제18조 제3항 제2호에서 금융거래내역서를 객관적 증거서류로 열거하고 있으므로 청구법인의 입출금내역도「지방세법」 제10조 제5항에 따른 취득가격의 산출 근거로 삼을 수 있는 점 등에 비추어 쟁점비용을 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢지방세기본법｣ 제96조 제6항과 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.