민사집행법 제145조(매각대금의 배당) ①매각대금이 지급되면 법원은 배당절차를 밟아야 한다.
②매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 법원은 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당하여야 한다.
ㅁ 1순위 : 집행비용
민사집행법 제53조(집행비용의 부담) ①강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다.
②강제집행의 기초가 된 판결이 파기된 때에는 채권자는 제1항의 비용을 채무자에게 변상하여야 한다.
ㅁ 2순위 : 필요비, 유익비 채권
민법 제367조(제삼취득자의 비용상환청구권) 저당물의 제삼취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 제203조제1항, 제2항의 규정에 의하여 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다.
ㅁ 3순위 : 주택(상가)의 소액보증금, 최종 3개월 임금과 최종 3년간의 퇴직금, 재해보상금 채권
주택임대차법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009. 5. 8.>
[전문개정 2008. 3. 21.]
주택임대차법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
주택임대차법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18., 2021. 5. 11., 2023. 2. 21.>
1. 서울특별시: 5천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천800만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천800만원
4. 그 밖의 지역: 2천500만원
② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.
[전문개정 2008. 8. 21.] [제3조에서 이동, 종전 제10조는 제17조로 이동 <2013. 12. 30.>]
주택임대차법 시행령 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18., 2021. 5. 11., 2023. 2. 21.>
1. 서울특별시: 1억6천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억4천500만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 8천500만원
4. 그 밖의 지역: 7천500만원
[전문개정 2008. 8. 21.] [제4조에서 이동, 종전 제11조는 제18조로 이동 <2013. 12. 30.>]
상가임대차법 제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에 제5조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. <개정 2013. 8. 13., 2020. 7. 31.>
[전문개정 2009. 1. 30.]
상가임대차법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013. 6. 7.>
[전문개정 2009. 1. 30.]
상가임대차법 시행령 제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30.>
1. 서울특별시 : 6천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 5천500만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천8백만원
4. 그 밖의 지역 : 3천만원
상가임대차법 시행령 제7조(우선변제를 받을 보증금의 범위 등) ①법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30.>
1. 서울특별시 : 2천200만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천900만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천300만원
4. 그 밖의 지역 : 1천만원
②임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다. <개정 2013. 12. 30.>
③하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다. <개정 2013. 12. 30.>
근로기준법 제38조(임금채권의 우선변제) ① 임금, 재해보상금, 그 밖에 근로 관계로 인한 채권은 사용자의 총재산에 대하여 질권(質權)ㆍ저당권 또는 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권에 따라 담보된 채권 외에는 조세ㆍ공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되어야 한다. 다만, 질권ㆍ저당권 또는 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권에 우선하는 조세ㆍ공과금에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2010. 6. 10.>
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 채권은 사용자의 총재산에 대하여 질권ㆍ저당권 또는 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권에 따라 담보된 채권, 조세ㆍ공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되어야 한다. <개정 2010. 6. 10.>
1. 최종 3개월분의 임금
2. 재해보상금
퇴직급여법 제12조(퇴직급여등의 우선변제) ① 사용자에게 지급의무가 있는 퇴직금, 제15조에 따른 확정급여형퇴직연금제도의 급여, 제20조제3항에 따른 확정기여형퇴직연금제도의 부담금 중 미납입 부담금 및 미납입 부담금에 대한 지연이자, 제23조의7제1항에 따른 중소기업퇴직연금기금제도의 부담금 중 미납입 부담금 및 미납입 부담금에 대한 지연이자, 제25조제2항제4호에 따른 개인형퇴직연금제도의 부담금 중 미납입 부담금 및 미납입 부담금에 대한 지연이자(이하 “퇴직급여등”이라한다)는 사용자의 총재산에 대하여 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권을 제외하고는 조세ㆍ공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되어야 한다. 다만, 질권 또는 저당권에 우선하는 조세ㆍ공과금에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2021. 4. 13.>
② 제1항에도 불구하고 최종 3년간의 퇴직급여등은 사용자의 총재산에 대하여 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세ㆍ공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되어야 한다.
③ 퇴직급여등 중 퇴직금, 제15조에 따른 확정급여형퇴직연금제도의 급여는 계속근로기간 1년에 대하여 30일분의 평균임금으로 계산한 금액으로 한다.
④ 퇴직급여등 중 제20조제1항에 따른 확정기여형퇴직연금제도의 부담금, 제23조의7제1항에 따른 중소기업퇴직연금기금제도의 부담금 및 제25조제2항제2호에 따른 개인형퇴직연금제도의 부담금은 가입자의 연간 임금총액의 12분의 1에 해당하는 금액으로 계산한 금액으로 한다. <개정 2021. 4. 13.>
ㅁ 4순위 : 당해세 국세(상속세, 증여세, 종합부동산세), 지방세(재산세)
(* 대항력있는 주택 임대보증금은 당해세를 대신하여 먼저 변제가능)
ㅁ 5순위 : 저당권 등의 설정등기일자 보다 법정기일이 같거나 빠른 국세, 지방세 채권
국세기본법 제35조(국세의 우선) ① 국세 및 강제징수비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공과금이나 그 밖의 채권에 대해서는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 12. 22., 2022. 12. 31.>
1. 지방세나 공과금의 체납처분 또는 강제징수를 할 때 그 체납처분 또는 강제징수 금액 중에서 국세 및 강제징수비를 징수하는 경우의 그 지방세나 공과금의 체납처분비 또는 강제징수비
2. 강제집행ㆍ경매 또는 파산 절차에 따라 재산을 매각할 때 그 매각금액 중에서 국세 및 강제징수비를 징수하는 경우의 그 강제집행, 경매 또는 파산 절차에 든 비용
3. 제2항에 따른 법정기일 전에 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 권리가 설정된 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차를 통하여 매각(제3호의2에 해당하는 재산의 매각은 제외한다)되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 그 권리에 의하여 담보된 채권 또는 임대차보증금반환채권. 이 경우 다음 각 목에 해당하는 권리가 설정된 사실은 대통령령으로 정하는 방법으로 증명한다.
가. 전세권, 질권 또는 저당권
나. 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항 또는 「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권
다. 납세의무자를 등기의무자로 하고 채무불이행을 정지조건으로 하는 대물변제(代物辨濟)의 예약에 따라 채권 담보의 목적으로 가등기(가등록을 포함한다. 이하 같다)를 마친 가등기 담보권
3의2. 제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 권리(이하 이 호에서 “전세권등”이라 한다)가 설정된 재산이 양도, 상속 또는 증여된 후 해당 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차를 통하여 매각되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 해당 재산에 설정된 전세권등에 의하여 담보된 채권 또는 임대차보증금반환채권. 다만, 해당 재산의 직전 보유자가 전세권등의 설정 당시 체납하고 있었던 국세 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 금액의 범위에서는 국세를 우선하여 징수한다.
4. 「주택임대차보호법」 제8조 또는 「상가건물 임대차보호법」 제14조가 적용되는 임대차관계에 있는 주택 또는 건물을 매각할 때 그 매각금액 중에서 국세를 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금 중 일정 금액으로서 「주택임대차보호법」 제8조 또는 「상가건물 임대차보호법」 제14조에 따라 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권
5. 사용자의 재산을 매각하거나 추심(推尋)할 때 그 매각금액 또는 추심금액 중에서 국세를 징수하는 경우에 「근로기준법」 제38조 또는 「근로자퇴직급여 보장법」 제12조에 따라 국세에 우선하여 변제되는 임금, 퇴직금, 재해보상금, 그 밖에 근로관계로 인한 채권
② 이 조에서 “법정기일”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기일을 말한다. <개정 2020. 12. 22., 2020. 12. 29.>
1. 과세표준과 세액의 신고에 따라 납세의무가 확정되는 국세[중간예납하는 법인세와 예정신고납부하는 부가가치세 및 소득세(「소득세법」 제105조에 따라 신고하는 경우로 한정한다)를 포함한다]의 경우 신고한 해당 세액: 그 신고일
2. 과세표준과 세액을 정부가 결정ㆍ경정 또는 수시부과 결정을 하는 경우 고지한 해당 세액(제47조의4에 따른 납부지연가산세 중 납부고지서에 따른 납부기한 후의 납부지연가산세와 제47조의5에 따른 원천징수 등 납부지연가산세 중 납부고지서에 따른 납부기한 후의 원천징수 등 납부지연가산세를 포함한다): 그 납부고지서의 발송일
3. 인지세와 원천징수의무자나 납세조합으로부터 징수하는 소득세ㆍ법인세 및 농어촌특별세: 그 납세의무의 확정일
4. 제2차 납세의무자(보증인을 포함한다)의 재산에서 징수하는 국세: 「국세징수법」 제7조에 따른 납부고지서의 발송일
5. 제42조에 따른 양도담보재산에서 징수하는 국세: 「국세징수법」 제7조에 따른 납부고지서의 발송일
6. 「국세징수법」 제31조제2항에 따라 납세자의 재산을 압류한 경우에 그 압류와 관련하여 확정된 국세: 그 압류등기일 또는 등록일
7. 「부가가치세법」 제3조의2에 따라 신탁재산에서 징수하는 부가가치세등: 같은 법 제52조의2제1항에 따른 납부고지서의 발송일
8. 「종합부동산세법」 제7조의2 및 제12조의2에 따라 신탁재산에서 징수하는 종합부동산세등: 같은 법 제16조의2제1항에 따른 납부고지서의 발송일
③ 제1항제3호에도 불구하고 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세는 같은 호에 따른 채권 또는 임대차보증금반환채권보다 우선하며, 제1항제3호의2에도 불구하고 해당 재산에 대하여 부과된 종합부동산세는 같은 호에 따른 채권 또는 임대차보증금반환채권보다 우선한다. <개정 2022. 12. 31.>
④ 법정기일 후에 제1항제3호다목의 가등기를 마친 사실이 대통령령으로 정하는 바에 따라 증명되는 재산을 매각하여 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 그 재산을 압류한 날 이후에 그 가등기에 따른 본등기가 이루어지더라도 그 국세는 그 가등기에 의해 담보된 채권보다 우선한다.
⑤ 세무서장은 제1항제3호다목의 가등기가 설정된 재산을 압류하거나 공매(公賣)할 때에는 그 사실을 가등기권리자에게 지체 없이 통지하여야 한다.
⑥ 세무서장은 납세자가 제3자와 짜고 거짓으로 재산에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 하고 그 등기 또는 등록을 하거나 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항 또는 「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항에 따른 대항요건과 확정일자를 갖춘 임대차 계약을 체결함으로써 그 재산의 매각금액으로 국세를 징수하기가 곤란하다고 인정할 때에는 그 행위의 취소를 법원에 청구할 수 있다. 이 경우 납세자가 국세의 법정기일 전 1년 내에 특수관계인 중 대통령령으로 정하는 자와 전세권ㆍ질권 또는 저당권 설정계약, 임대차 계약, 가등기 설정계약 또는 양도담보 설정계약을 한 경우에는 짜고 한 거짓 계약으로 추정한다. <개정 2020. 12. 22.>
1. 제1항제3호가목에 따른 전세권ㆍ질권 또는 저당권의 설정계약
2. 제1항제3호나목에 따른 임대차 계약
3. 제1항제3호다목에 따른 가등기 설정계약
4. 제42조제3항에 따른 양도담보 설정계약
⑦ 제3항에도 불구하고 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권에 의하여 담보된 임대차보증금반환채권 또는 같은 법 제2조에 따른 주거용 건물에 설정된 전세권에 의하여 담보된 채권(이하 이 항에서 “임대차보증금반환채권등”이라 한다)은 해당 임차권 또는 전세권이 설정된 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차를 통하여 매각되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 그 확정일자 또는 설정일보다 법정기일이 늦은 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있다. 이 경우 대신 변제되는 금액은 우선 징수할 수 있었던 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 징수액에 한정하며, 임대차보증금반환채권등보다 우선 변제되는 저당권 등의 변제액과 제3항에 따라 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세를 우선 징수하는 경우에 배분받을 수 있었던 임대차보증금반환채권등의 변제액에는 영향을 미치지 아니한다. <신설 2022. 12. 31.>
[전문개정 2019. 12. 31.]
제36조(압류에 의한 우선) ① 국세 강제징수에 따라 납세자의 재산을 압류한 경우에 다른 국세 및 강제징수비 또는 지방세의 교부청구(「국세징수법」 제61조 또는 「지방세징수법」 제67조에 따라 참가압류를 한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)가 있으면 압류와 관계되는 국세 및 강제징수비는 교부청구된 다른 국세 및 강제징수비 또는 지방세보다 우선하여 징수한다. <개정 2019. 12. 31., 2020. 12. 22., 2020. 12. 29.>
② 지방세 체납처분에 의하여 납세자의 재산을 압류한 경우에 국세 및 강제징수비의 교부청구가 있으면 교부청구된 국세 및 강제징수비는 압류에 관계되는 지방세의 다음 순위로 징수한다. <개정 2018. 12. 31., 2020. 12. 22.>
[전문개정 2010. 1. 1.]
제37조(담보 있는 국세의 우선) 납세담보물을 매각하였을 때에는 제36조에도 불구하고 그 국세 및 강제징수비는 매각대금 중에서 다른 국세 및 강제징수비와 지방세에 우선하여 징수한다. <개정 2018. 12. 31., 2020. 12. 22.>
[전문개정 2010. 1. 1.]
ㅁ 6순위 : 저당권 등 보다 납부기한이 같거나 빠른 건강보험료, 국민연금보험료 등의 채권
국민건강보험법 제85조(보험료등의 징수 순위) 보험료등은 국세와 지방세를 제외한 다른 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 보험료등의 납부기한 전에 전세권ㆍ질권ㆍ저당권 또는 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권의 설정을 등기 또는 등록한 사실이 증명되는 재산을 매각할 때에 그 매각대금 중에서 보험료등을 징수하는 경우 그 전세권ㆍ질권ㆍ저당권 또는 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권으로 담보된 채권에 대하여는 그러하지 아니하다.
국민연금법 제98조(연금보험료 징수의 우선순위) 연금보험료나 그 밖의 이 법에 따른 징수금을 징수하는 순위는 「국민건강보험법」에 따른 보험료와 같은 순위로 한다.
ㅁ 7순위 : 저당권 등 채권
민법 제303조(전세권의 내용) ①전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용ㆍ수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. <개정 1984. 4. 10.>
②농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.
민법 제329조(동산질권의 내용) 동산질권자는 채권의 담보로 채무자 또는 제삼자가 제공한 동산을 점유하고 그 동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다.
민법 제335조(유치적효력) 질권자는 전조의 채권의 변제를 받을 때까지 질물을 유치할 수 있다. 그러나 자기보다 우선권이 있는 채권자에게 대항하지 못한다.
민법 제356조(저당권의 내용) 저당권자는 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다.
민법 제365조(저당지상의 건물에 대한 경매청구권) 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다. 그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다.
ㅁ 8순위 : 임금 기타 근로관계채권
근로기준법 제38조(임금채권의 우선변제) ① 임금, 재해보상금, 그 밖에 근로 관계로 인한 채권은 사용자의 총재산에 대하여 질권(質權)ㆍ저당권 또는 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권에 따라 담보된 채권 외에는 조세ㆍ공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되어야 한다. 다만, 질권ㆍ저당권 또는 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권에 우선하는 조세ㆍ공과금에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2010. 6. 10.>
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 채권은 사용자의 총재산에 대하여 질권ㆍ저당권 또는 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권에 따라 담보된 채권, 조세ㆍ공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되어야 한다. <개정 2010. 6. 10.>
1. 최종 3개월분의 임금
2. 재해보상금
ㅁ 9순위 : 저당권 등의 설정등기일자 보다 법정기일이 늦은 국세, 지방세 채권
국세기본법 제35조(국세의 우선) ① 국세 및 강제징수비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공과금이나 그 밖의 채권에 대해서는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 12. 22., 2022. 12. 31.>
1. 지방세나 공과금의 체납처분 또는 강제징수를 할 때 그 체납처분 또는 강제징수 금액 중에서 국세 및 강제징수비를 징수하는 경우의 그 지방세나 공과금의 체납처분비 또는 강제징수비
2. 강제집행ㆍ경매 또는 파산 절차에 따라 재산을 매각할 때 그 매각금액 중에서 국세 및 강제징수비를 징수하는 경우의 그 강제집행, 경매 또는 파산 절차에 든 비용
3. 제2항에 따른 법정기일 전에 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 권리가 설정된 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차를 통하여 매각(제3호의2에 해당하는 재산의 매각은 제외한다)되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 그 권리에 의하여 담보된 채권 또는 임대차보증금반환채권. 이 경우 다음 각 목에 해당하는 권리가 설정된 사실은 대통령령으로 정하는 방법으로 증명한다.
가. 전세권, 질권 또는 저당권
나. 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항 또는 「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권
다. 납세의무자를 등기의무자로 하고 채무불이행을 정지조건으로 하는 대물변제(代物辨濟)의 예약에 따라 채권 담보의 목적으로 가등기(가등록을 포함한다. 이하 같다)를 마친 가등기 담보권
3의2. 제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 권리(이하 이 호에서 “전세권등”이라 한다)가 설정된 재산이 양도, 상속 또는 증여된 후 해당 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차를 통하여 매각되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 해당 재산에 설정된 전세권등에 의하여 담보된 채권 또는 임대차보증금반환채권. 다만, 해당 재산의 직전 보유자가 전세권등의 설정 당시 체납하고 있었던 국세 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 금액의 범위에서는 국세를 우선하여 징수한다.
4. 「주택임대차보호법」 제8조 또는 「상가건물 임대차보호법」 제14조가 적용되는 임대차관계에 있는 주택 또는 건물을 매각할 때 그 매각금액 중에서 국세를 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금 중 일정 금액으로서 「주택임대차보호법」 제8조 또는 「상가건물 임대차보호법」 제14조에 따라 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권
5. 사용자의 재산을 매각하거나 추심(推尋)할 때 그 매각금액 또는 추심금액 중에서 국세를 징수하는 경우에 「근로기준법」 제38조 또는 「근로자퇴직급여 보장법」 제12조에 따라 국세에 우선하여 변제되는 임금, 퇴직금, 재해보상금, 그 밖에 근로관계로 인한 채권
ㅁ 10순위 : 저당권 등의 설정등기일자 보다 납부기한이 늦은 건강보험료, 국민연금보험료 등의 채권
국민건강보험법 제85조(보험료등의 징수 순위) 보험료등은 국세와 지방세를 제외한 다른 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 보험료등의 납부기한 전에 전세권ㆍ질권ㆍ저당권 또는 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권의 설정을 등기 또는 등록한 사실이 증명되는 재산을 매각할 때에 그 매각대금 중에서 보험료등을 징수하는 경우 그 전세권ㆍ질권ㆍ저당권 또는 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권으로 담보된 채권에 대하여는 그러하지 아니하다.
ㅁ 11순위 : 일반채권자의 채권
ㅁ 매수인 승계
주택임대차법 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
배당의 원칙과 순서 (네이버지식백과)
배당이란 법원이 경매부동산의 채권자들에게 상호 법률관계에 의하여 매각금액을 나누어 주는 것으로, 법원에서 진행하는 것이기에 크게 신경 쓰지 않을 수도 있지만, 선순위임차인의 물건을 낙찰받기 위해서는 임차인의 배당유무에 따른 매수인의 추가적인 비용이 발생할 수도 있다.
만일 매각대금이 채권총액보다 많으면 큰 문제가 되지 않지만, 보통은 매각대금이 채권총액보다 작기 때문에 배당과 관련하여 알아두면 많은 도움이 된다. 배당순위의 원칙은 저당권, 전세권 등의 물권 상호간에는 등기 설정일에 따라 우선 배당되고, 채권상호간에는 채권자 평등의 원칙에 따라 안분 배당 된다.
물권과 채권이 동시에 있을 경우 압류권자나 가압류권자와 같은 채권이 선순위 권리자라면 총채권액에 대한 자기 채권비율만큼만 배당(안분배당)받게 되고, 다음 순위인 물권의 경우는 물권우선주의 원칙에 따라 다른 채권의 금액과는 무관하게 우선적으로 전액 배당받게 된다. 달리 말하면 채권액 비율에 따른 안분배당을 우선하게 되지만, 후순위 배당을 흡수하는 형태로 채권액 전액을 보전 받을 수 있다는 것이다.
이는 물권인의 우선변제권은 후순위권리에게만 주장할 수 있는 것이어서 앞선 순위인 가압류에 우선변제를 주장할 수 없고, 가압류는 선순위이지만 채권이므로 평등주의에 의해 후순위에 대한 우선변제권이 없어 순위를 가릴 수 없기에 안분배당이 된다.
배당의 순서는 저당권, 담보가등기, 전세권 등의 담보물권의 등기와 확정일자가 있는 임차인, 임차권등기명령 권리자의 등기 설정일이 빠른 순서로 정하게 되고, 등기일자가 같은 날이면 접수번호 순으로 가리게 된다. 그러나 이 보다 앞선 가칭 ‘0순위 배당’이라 부르고 있는 경매비용, 최우선변제, 임금채권, 당해세, 법정기일이 빠른 조세채권 등은 말소기준권리보다도 우선하여 배당된다. 이 배당 후에 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기 등 시간순서에 따라 상호 법률관계를 따져가며 배당순서를 결정한다. 배당순위표 참조
경매물건의 채권자들이 배당을 받기 위해서는 배당요구종기까지 배당요구 신청을 해야 하고, 배당요구를 한 채권자가 배당요구를 철회할 경우에도 배당요구종기 이내에 해야지만 인정된다. 배당요구를 하지 않아도 되는 채권자에는 경매신청인과 경매개시결정등기 전에 등기 설정한 저당권자, 전세권자, 가압류권자, 체납 압류권자, 임차권등기명령 신청자 등이 있다.
임차권등기를 했을 경우에는 해당 임차인이 배당요구에 관계없이 무조건 배당요구를 한 것으로 간주하여 배당에 참여하는데 대법원 판례에서는 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 민사집행법 제148조에 따라 임차인이 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보고 있다.
경매에서 배당되는 금액은 매수인의 매각대금과 그 금액에 대한 배당기일까지의 보관금 이자가 있는데, 이를 배당받을 관련자에게 나누어 주는 것이다. 그러나 경우에 따라서는 전 매수인의 매수보증금, 매각대금의 지연이자, 항고보증금 등이 추가로 편입된다.
배당순서와 관련하여 보면 먼저 경매비용과 관련해서 비용을 납부한 경매신청자에게 최우선적으로 준다. 여기에는 경매신청 인지대, 감정평가료, 집행수수료, 경매개시결정등기 촉탁비용, 송달비용 등이 포함된다. 다음은 최우선변제로 소액임차인의 보증금으로 지역에 따라 정해져 있는 보증금 중 일정액을 배당받게 된다.
최우선변제와 동일한 순위로 임금채권자가 있다. 보통은 근로복지공단의 압류를 통해 확인이 가능한 데, 근로복지공단이 직원들에게 급여를 미리 지급하고, 이에 대한 구상권을 채무자의 부동산을 통해 대신 압류하여 비용을 청구하는 것이다. 다음으로 당해세는 부동산 자체의 담세력을 인정하는 세금으로 당해 재산에 대하여 부과된 국세와 지방세이다.
우선변제권은 저당권, 담보가등기, 전세권 등 담보물권의 등기와 확정일자가 있는 임차인, 임차권등기 등이 이에 해당되며 이들의 권리는 그 설정일을 비교하여 배당의 우선순위가 결정되고, 등기일자가 같은 날이면 접수번호 순으로 순서를 가리게 된다. 다음으로 법정기일이 빠른 조세채권으로 원칙적으로 납세자의 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수하게 되어 있다.
법정기일이란 신고일이나 납세고지서 발송일로, 취득세의 경우 부동산을 매입하고 납세의무자가 과세표준과 세액을 정하여 신고하는 행위에 의하여 조세채무가 확정되는 날이고, 재산세 등 과세표준과 세액을 지방자치단체가 결정하는 경우 납세고지서를 발송한 날이다.
그런데 이런 조세가 체납되어 체납자의 부동산에 압류된 날짜는 최고절차를 거친 이후이기 때문에 기입되기 때문에 등기사항증명서상의 이런 압류가 있다면 임차인의 대항력에는 영향이 없지만 배당순위에 따른 우선변제권에는 영향을 줄 수 있다. 조세채권의 압류일자보다 임차인의 확정일자가 빠르더라도 전액 배당받지 못한다면, 매수인은 임차인의 미배당 보증금을 인수해야 한다.
배당순위표
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구분
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담보권, 전세권에 의하여 담보되는 채권이 있는 경우
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담보권, 전세권에 의하여 담보되는 채권이 없는 경우
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1
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집행비용
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집행비용
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2
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필요비, 유익비 채권
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필요비, 유익비 채권
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3
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주택(상가)의 소액보증금, 최종 3개월 임금과 최종 3년간의 퇴직금, 재해보상금 채권
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주택(상가)의 소액보증금, 최종 3개월 임금과 최종 3년간의 퇴직금, 재해보상금 채권
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4
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당해세 : 국세(상속세, 증여세, 종합부동산세), 지방세(재산세)
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임금 기타 근로관계채권
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5
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저당권 등의 설정등기일자 보다 법정기일이 같거나 빠른 국세, 지방세 채권
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당해세 : 국세(상속세, 증여세, 종합부동산세), 지방세(재산세)
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6
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저당권 등 보다 납부기한이 같거나 빠른 건강보험료, 국민연금보험료 등의 채권
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국세, 지방세 채권
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7
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저당권 등 채권
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고용보험료, 산업재해보상보험료, 건강보험료, 국민연급보험료 채권
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8
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임금 기타 근로관계채권
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일반채권자의 채권
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9
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저당권 등의 설정등기일자 보다 법정기일이 늦은 국세, 지방세 채권
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10
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저당권 등의 설정등기일자 보다 납부기한이 늦은 건강보험료, 국민연금보험료 등의 채권
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11
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일반채권자의 채권
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※ 민사집행법 제 145조(매각대금의 배당)배당에 참가하는 모든 채권자에게 만족할 수 없을 때에는 법원은 민법·상법 그 밖의 법률에 의한 우선 순위에 따라 배당해야 한다.
※ 배당참가채권이 일반채권이면 금액에 따라 평등하게 안분배당.
우선변제권이 있으면 순위가 낮은 권리의 배당을 훕수 배당.
당해세, 조세채권, 임금채권, 소액임차인은 별도로 우선 배당.
[네이버 지식백과] 배당의 원칙과 순서 (부동산 경매 10개월-10단계, 2017.02.03., 표찬)