ㅁ 주택임대차 보호법
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020. 7. 31.]
* 대략적인 설명을 해보자면, 임대인은 그동안 기존 임대차계약 만료전 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 통하여, 임대차의 갱신을 거절할수 있는데, 2020.7.31일의 개정된 주택임대차보호법 제6조의 3에 따라 임차인이 갱신을 요구할수 있게 되었고, 이에 대하여 임대인이 갱신요구를 거절할수 있는 요건에 대하여 기술하였습니다.(임대인이 실제 거주하려는 목적등)
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ㅁ 법원 분쟁 개요
- 2019년 2월 : 임대차보증금 3억500만원에 2년간 전세 계약을 맺은 세입자 C (임대차기간 만료는 2021년 2월)
- 2020년 8월 : 소유자 B는 A와 주택매매계약체결 (세입자 C, 기존 소유자에게 만기때 나가겠다고 언급)
- 2020년 9월 : 세입자 C, 기존 소유자 B에게 임대차계약 갱신청구
C씨는 종전 집주인 B씨에게 "전세 계약 갱신청구가 가능하다고 한다. 형편이 여의치 않아 계약을 연장했으면 한다"고 문자메시지 전송
B씨는 "매매 계약이 돼 새 주인과의 관계다. 매수인(원고)이 세입자분(피고)이 안 나간다고 하니 많이 당황스러워 한다"며 "계약 체결하고 저녁에 전화했을 때 만기 전에 집을 알아본다고 해 나가는 줄 알았는데, 다시 생각해달라"고 답변.
C씨는 "우리 사정이 아주 어렵다. 그래서 계약 갱신청구권을 행사한 것"이라며 이사를 거절.
- A씨는 이에 따라 실거주 목적으로 부동산을 매수한다고 반복해서 알렸고, C씨가 임대차 기간이 끝나면 이사하리란 의사를 표시해 이를 믿고 집을 샀다며 소송을 제기
ㅁ 법원 판결내용
수원지법 민사2단독 유판사 판결 :
새 집주인 A씨가 세입자 C씨를 상대로 낸 건물 인도 청구 소송에서 원고의 청구를 기각한다고 판결
수원지법은
"피고는 원고가 이 사건 부동산에 관한 소유권이전 등기를 마치기 전에 계약갱신요구권을 행사했고, 당시 임대인인 B씨 측에는 (개정된) 주택임대차보호법 6조의3 1항 단서 각호의 정당한 거절 사유가 존재하지 않았다"며 "따라서 계약은 갱신됐다고 할 것이고, 그 후 해당 주택을 양수한 원고는 실거주를 이유로 이를 거절할 수 없다"
또한 "원고가 제출한 증거만으로는 피고가 계약갱신요구권을 취득해 행사할 수 있는 것을 알고도 계약만료일에 퇴거하기로 합의해 신뢰를 줬다고 보기는 부족하다"고 설명함.
이번 판결은 지난해 7월31일 개정된 주택임대차보호법이 시행된 이후 계약갱신청구권 관련 법원의 첫 판단인 것으로 알려졌습니다.
ㅁ 결론
임대인 직접거주등으로 임대차연장을 거절하려면 소유권을 가진 임대인이 임대차연장을 거절해야 함.
