ㅁ 결론
1. 대리사무보수, 담보신탁보수, 부동산컨설팅 용역비, 법률자문료는 이 사건 토지의 취득에 앞서 청구인이 취득자금을 조달하는 과정에서 불가피하게 발생한 부대비용으로서 이 사건 토지 취득과 관련하여 지급한 간접비용에 해당한다고 할 것이므로 처분청이 이를 토지취득가격에 포함하여 취득세 등 과세표준을 산출한 잘못은 없다.
2. 그러나 법률고문료는 이 사건 토지의 취득과 관련이 없고,
3. 명도비는 영업권 보상 및 사업체 이주보상비 성격으로 지급한 것으로서 취득물건과는 별개의 권리에 관한 것이므로 이를 이 사건 토지의 취득가격에 포함하여 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다고 할 것이다. 따라서 청구인의 주장은 이유 있다.
감심2010-130(20101209) 취득세
이 사건 부대비용 중 담보신탁보수, 대리사무보수, 부동산컨설팅 용역비, 법률자문 및 고문료, 명도비가 이 사건 토지를 취득하기 위하여 지급한 비용인지 여부
결정요지
이 사건의 다툼은 이 사건 부대비용 중 담보신탁보수, 대리사무보수, 부동산컨설팅 용역비, 법률자문 및 고문료, 명도비가 이 사건 토지를 취득하기 위하여 지급한 비용인지 여부이다.
주문
1.처분청은 2009. 7. 9. 청구인에게 한 취득세 등 730,221,930원의 부과처분에 관하여 청구인이 지출한 비용 중 법률자문료, 명도비 계 4,315,000,000원을 과세표준에서 제외하여 그 세액을 경정하여야 한다. 2. 나머지 청구를 기각한다.
이유
1. 원 처분의 요지
가. 청구인은 2006. 2. 22. □□□□시 □□구 □□동 1433-1 외 15필지의 토지(면적 2,644.4㎡, 이하 “이 사건 토지”라 한다)를 ‘□□동 복합쇼핑몰 신축사업’(이하 “이 사건 신축사업”이라 한다)을 위하여 취득한 후 그 취득가액 74,663,357,500원을 과세표준으로 하여 취득세 등 3,431,526,560원을 신고·납부하였다.
나. 이에 대하여 처분청은 청구인이 이 사건 토지의 취득과 관련된 부대비용으로 대리사무보수 등 10,328,334,000원(이하 “이 사건 부대비용”이라 한다)을 지출하고도 이 사건 토지의 취득가액에서 빠뜨린 것으로 보아 2009. 7. 10. 이 사건 부대비용을 과세표준으로 하여 취득세 등 730,221,930원(가산세 포함)을 부과·고지하였다.(이하 “이 사건 부과처분”이라 한다)
2. 심사청구의 취지와 이유
가. 청구 취지
이 건의 청구 취지는 이 사건 부과처분을 경정하게 해 달라는 것이다.
나. 청구 이유
청구인은 이 사건 부대비용 중 ① 담보신탁보수, 대리사무보수, 부동산컨설팅 용역비, 법률자문 및 고문료 계 976,800,000원은 이 사건 토지의 취득과 관련된 비용이 아닌 이 사건 신축사업 및 운영에 관한 전체 사업의 원활한 이행을 위하여 지출한 비용이고, ② 명도비 4,295,000,000원도 이 사건 토지에서 자영업을 영위하던 다수의 사업자들에 대한 이주보상비 성격으로 취득의 대상이 아닌 권리에 대한 보상금으로 지출한 것이므로 이 사건 부대비용 중 대리사무보수 등 ①과 ②의 비용 5,271,800,000원을 이 사건 부과처분의 과세표준에서 제외하여 세액을 경정하여야 한다는 취지로 주장하고 있다.
3. 우리 원의 판단
가. 다툼
이 사건의 다툼은 이 사건 부대비용 중 담보신탁보수, 대리사무보수, 부동산컨설팅 용역비, 법률자문 및 고문료, 명도비가 이 사건 토지를 취득하기 위하여 지급한 비용인지 여부이다.
나. 인정 사실
이 사건 관련 기록을 검토해 보면, 다음과 같은 사실이 인정된다.
⑴ 청구인은 부동산 임대 및 개발사업, 부동산 컨설팅업, 레저산업 등을 영위하는 법인이다.
⑵ 청구인은 2006. 2. 22. 이 사건 토지를 취득하기 위하여 청구외 △△△△△△은행주식회사 등 15개 금융기관으로부터 689억 원을 프로젝트파이낸싱(PF)을 통해 차입하였다.
⑶ 청구인은 이 사건 신축사업의 시행자로서 2006. 2. 15. 대리대주인 △△△△△△은행주식회사, 시공사인 주식회사 △△, 자금관리자 겸 대리사무 수임·수탁자인 주식회사 △△부동산신탁과 대리사무계약(계약금액 2,139,000,000원)을 맺고 같은 달 21. 주식회사 △△부동산신탁에 대리사무보수 427,800,000원을 지급하였으며, 위 대리사무계약서 제1조(계약의 목적)를 보면, 본 계약은 본 사업에 대한 자금이 안전하게 관리되어 대출금이 정상적으로 상환될 수 있도록 각자 필요한 업무분담 및 책임을 규정함을 목적으로 한다고 되어 있다.
⑷ 청구인은 위 대리사무계약서 제3조(역할 및 업무분담) 제2항에 따라 2006. 2. 17. 위 대리사무 수탁자인 주식회사 △△부동산신탁에 담보신탁보수 309,000,000원을 지급하고 같은 달 21. 부동산담보신탁계약(계약금액 309,000,000원)을 맺었으며, 위 신탁계약서 제1조(신탁목적)를 보면, 이 신탁은 청구인이 부담하는 채무 내지 책임의 이행을 보장하기 위하여 위 회사를 통해 신탁부동산의 소유권 및 담보가치를 보전하고 청구인의 채무불이행시 환가 정산하는데 그 목적이 있다고 되어 있다.
⑸ 위 부동산담보신탁계약서 제7조 제1항과 특약사항 제2조 및 제3조를 보면, 담보신탁의 1순위 우선수익자는 청구인에게 부동산 취득자금을 대출해준 △△△△△△은행주식회사 등 15개 금융기관으로 되어 있고, 수익권의 범위는 이들 15개 금융기관과 주채무자인 청구인 간의 여신거래 및 보증채무와 관련된 원금, 이자 및 지연 손해금 등으로 한다고 되어 있다.
⑹ 청구인은 2005. 12. 27. 주식회사 △△△△△△와 컨설팅용역계약(계약금액 200,000,000원)을 맺고 2006. 2. 17. 용역비 200,000,000원을 지급하였으며, 위 용역계약서 제3조(컨설팅용역 위탁사항)를 보면, 청구인의 □□동 복합빌딩사업을 원활히 추진하기 위하여 위 회사는 컨설팅과 관련한 일체의 업무와 필요시 설계 및 광고 이벤트사와의 업무협조를 성실히 이행하는 것으로 되어 있다.
⑺ 청구인은 2006. 1. 3. 법률사무소 △△과 자문용역계약(계약금액 20,000,000원)을 맺고 같은 해 2. 21. 법률자문료 20,000,000원을 지급하였으며, 위 용역계약서 제1조(목적)를 보면, 청구인이 □□동 복합상가 신축사업을 시행하기 위하여 필요한 자금을 프로젝트 파이낸싱을 통하여 조달하는 것과 관련하여 각종 법률자문을 제공하는 것으로 되어 있다.
⑻ 청구인은 2006. 1. 3. △△합동법률사무소 변호사 김○○과 법률고문 약정(기본보수료 20,000,000원)을 맺고 같은 해 2. 21. 법률고문료 20,000,000원을 지급하였으며, 위 약정서 제1조(기업법률고문의 위임)를 보면, 청구인은 위 변호사 김○○에게 회사운영 및 영업상 발생하는 제반 법령사항과 행정관청에 보고·제출되는 서류와 법률전반에 대한 업무대행 및 검토, 자문, 상담을 위임한다고 되어 있다.
⑼ 청구인은 2006. 2. 15. 이 사건 토지의 지상건물 1층 102호를 점유하고 있는 주식회사 △△△△에게 보증금을 제외한 명도비 500,000,000원을 지급하고 위 부동산에 대한 청구 외 이○○, 김○○와 임대차계약을 해지하기로 하는 내용의 명도확약서를 받는 등 같은 방법으로 같은 해 5. 30.까지 총 59건의 명도비 합계 4,295,000,000원을 지급하였다.
⑽ 청구인은 2006. 2. 22. 이 사건 토지를 이 사건 신축사업을 위하여 취득한 후 그 취득가액 74,663,357,500원을 과세표준으로 하여 취득세 등 3,431,526,560원을 신고·납부하였다.
⑾ 처분청은 청구인이 이 사건 토지의 취득과 관련된 부대비용으로 대리사무보수 등 10,328,334,000원1)을 지출하고도 이 사건 토지의 취득가액에서 빠뜨린 것으로 보아 이 사건 부대비용을 과세표준으로 하여 취득세 등 730,221,930원(가산세 포함)을 부과·고지하였다.
다. 관계 법령
이 사건과 관계되는 법령은 「지방세법」 제111조 등으로서 [별지] 기재와 같다.
라. 판단
청구인은 이 사건 부대비용 중 ① 대리사무보수, 담보신탁보수, 부동산컨설팅 용역비, 법률자문 및 고문료는 이 사건 토지의 취득과 관련된 비용으로 볼 수 없고, ② 명도비도 이주보상비 성격으로 취득의 대상이 아닌 권리에 대한 보상금으로 지출한 것이므로 이 사건 부과처분의 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장한다.
구 「지방세법」(2010. 1. 1. 법률 제9924호로 일부 개정되기 전의 것) 제111조(과세표준) 제1항을 보면 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다고 규정되어 있고, 같은 법 시행령(2010. 1. 1. 대통령령 제21975호로 일부 개정되기 전의 것) 제82조의3(취득가격의 범위)2) 제1항을 보면, 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다고 되어 있다.
따라서 위 법령에서 말하는 ‘취득가격’에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체 가격 즉 직접비용은 물론 그 밖에 취득자금 이자나 설계비 등과 같이 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 소개수수료, 준공검사비용 등 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상성격으로 지급되는 비용이라면 과세대상 물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다고 할 것이다.3)
청구인의 각 주장이 타당한지 여부를 살펴본다.
(1) 대리사무보수가 이 사건 토지의 취득과 관련된 비용인지에 관한 검토
청구인은 주식회사 △△부동산신탁에 지급한 427,800,000원의 대리사무보수는 이 사건 토지 취득에서부터 분양 건축물 사용승인 이후까지 전체 사업의 원활한 수행을 위해 지급된 비용이므로 토지취득과 관련된 부대비용이 아니라고 주장한다.
살피건대, 인정사실 ‘⑵항’ 및 ‘⑶항’과 같이 청구인은 이 사건 토지를 취득하기 위해 2006. 2. 22. △△△△△△은행주식회사 등 15개 금융기관으로부터 689억 원을 차입한 사실이 있고 그에 앞서 같은 해 2. 15. 및 2. 21. 각각 대리사무계약을 맺고 그 보수를 지급한 것으로 확인되는 바, 위 대리사무계약은 청구인이 이 사건 토지의 취득에 앞서 청구인과 위 금융기관의 대리대주인 △△△△△△은행주식회사 등이 주식회사 △△부동산신탁을 차입금 상환 등을 위한 자금관리자 겸 대리사무 수임·수탁자로 위임하는 계약으로서 그 성격이 이 사건 토지 취득에 소요되는 자금조달 성격의 계약인 점, 처분청이 토지취득의 부대비용으로 본 금액 427,800,000원은 분양계약 관리 등을 포함하여 청구인이 지급하여야 할 전체 계약금액(2,139,000,000원)이 아니라 그 중 일부에 해당하여 청구인의 주장처럼 토지취득에서 분양관리 등 전체 사업에 소요된 비용이 아닌 점, 그것도 지급시점이 2006. 2. 21.으로서 위 금융기관으로부터 토지취득 자금을 차입하기 이전인 점으로 미루어 볼 때 대리사무보수는 이 사건 토지의 취득자금 조달과정에서 불가피하게 발생한 부대비용에 해당하므로 처분청이 이를 청구인이 이 사건 토지를 취득하기 위해 지급한 간접비용으로 보아 이 사건 토지의 취득가격에 포함한 것은 정당하다고 할 것이다.
(2) 담보신탁보수가 이 사건 토지의 취득과 관련된 비용인지에 관한 검토
청구인은 주식회사 △△부동산신탁에 지급한 309,000,000원의 담보신탁보수는 이 사건 토지취득에서부터 건축물 신축 분양 등 전체 사업의 원활한 수행을 위해 지급된 비용이므로 토지취득과 관련된 부대비용이 아니라고 주장한다.
인정사실 ‘⑷항’과 같이 청구인은 2006. 2. 17. 위 대리사무 수탁자인 주식회사 △△부동산신탁에 담보신탁보수 309,000,000원을 지급하고 같은 달 21. 부동산담보신탁계약(계약금액 309,000,000원)을 맺은 사실이 확인된다.
살피건대, 동 계약서 제7조 제1항과 특약사항 제2조 및 제3조를 보면 청구인에게 부동산 취득자금을 대출해준 △△△△△△은행주식회사 등 15개 금융기관이 1순위 우선수익자로 되어 있고 수익권의 범위도 이들과 청구인 간의 여신거래 및 보증채무와 관련된 원금, 이자 등으로 한다고 되어 있는 점을 볼 때 부동산담보신탁계약은 위에서 살펴본 대리사무계약과 함께 그 목적이 청구인이 이 사건 토지를 취득하는 데 필요한 자금을 위 금융기관으로부터 차입하기에 앞서 그 차입자금의 원활한 상환과 신탁부동산의 소유권 및 담보가치를 보전하기 위한 것이므로 이 사건 토지의 취득과 불가분의 관계가 있다고 할 것이고, 계약 및 보수의 지급시점도 2006. 2. 17. 및 2. 21.으로서 위 금융기관으로부터 토지취득 자금을 대출받기 이전인 점으로 미루어 볼 때 이 건 담보신탁보수는 청구인이 이 사건 토지를 취득하기 위해 지급한 간접비용으로서 이 사건 토지의 취득가격에 포함되는 것으로 보아야 할 것이다.
(3) 부동산컨설팅 용역비가 이 사건 토지의 취득과 관련된 비용인지에 관한 검토
청구인은 주식회사 △△△△△△에 지급한 200,000,000원의 부동산컨설팅 용역비는 이 사건 신축사업의 운영 전반의 업무를 수행하기 위하여 지급된 비용이므로 이 사건 토지의 취득과 관련된 부대비용이 아니라고 주장한다.
살피건대, 컨설팅용역의 업무범위를 보면, 컨설팅용역계약서 제1조 및 제3조에 이 사건 토지의 전반적인 ‘컨설팅과 관련한 일체의 업무와 필요시 설계 및 광고 이벤트사와의 업무협조’를 이행하는 것으로 되어 있는 바, 컨설팅용역 계약시점이 이 사건 토지의 취득일 이전인 2005. 12. 27.이고 동 계약서 제4조에 컨설팅용역비 지급시기를 토지 취득자금 조달을 위한 프로젝트파이낸싱 발생 당일로 약정하고 있는 점, 실제로 용역비도 토지 취득자금 차입 이전인 2006. 2. 17. 지급한 점으로 볼 때 컨설팅용역비는 이 사건 토지의 취득과 직접 관련된 것으로 보이므로 처분청이 이를 청구인이 이 사건 토지를 취득하기 위해 지급한 간접비용으로 보아 이 사건 토지의 취득가격에 포함한 것은 잘못이 없다고 할 것이다.
(4) 법률자문료가 이 사건 토지의 취득과 관련된 비용인지에 관한 검토
청구인은 법률사무소 △△에 지급한 20,000,000원의 법률자문료는 PF자금을 조달하는 것과 관련된 전반적인 법률 자문 대가로 지급한 것이고 조달된 PF자금이 토지의 매입에만 사용된 것이 아니므로 이 사건 토지의 취득과 관련된 부대비용으로 볼 수 없다고 주장한다.
살피건대, 법률자문용역계약서 제1조를 보면, 동 계약의 목적은 법률사무소 △△으로 하여금 이 사건 신축사업을 시행하기 위하여 필요한 자금을 프로젝트 파이낸싱을 통하여 조달하는 것과 관련하여 법률대리 및 법률자문을 제공하도록 되어 있고, 실제로 계약을 맺은 시점과 자문료를 지급한 시점도 금융기관으로부터 프로젝트 파이낸싱을 통해 토지 취득자금을 차입하기 이전인 점, 또한 차입된 자금(689억 원) 모두가 이 사건 토지취득에 사용(746억 원)된 점을 볼 때 법률자문료는 토지취득을 위한 자금조달과정에서 발생하는 부대비용에 해당한다고 할 것이고 처분청이 이를 청구인이 이 사건 토지를 취득하기 위해 지급한 간접비용으로 보아 이 사건 토지의 취득가격에 포함한 것은 정당하다 할 것이다.
(5) 법률고문료가 이 사건 토지의 취득과 관련된 비용인지에 관한 검토
청구인은 △△합동법률사무소 변호사 김○○과 법률고문 약정을 맺고 그 대가로 지급한 20,000,000원의 법률고문료는 이 사건 신축사업 및 회사운영 등 법률전반에 대한 업무 대행의 대가로 지급한 것이므로 이 사건 토지의 취득과 관련이 없다고 주장한다.
살피건대, 법률고문약정서 제1조를 보면, 청구인은 위 변호사 김○○에게 회사운영 및 이 사건 신축사업을 포함하여 영업상 발생되는 제반 법령사항과 행정관청에 보고·제출되는 서류와 법률전반에 대한 업무대행 및 검토, 자문, 상담을 위임한다고 되어 있어, 업무위임의 범위가 회사운영 등 전반에 걸쳐 미치는 점, 동 약정서 제12조에 계약기간을 해지하지 않는 한 법률고문계약기간이 매년 당연 갱신되도록 되어 있어 계약기간이 이 사건 토지의 취득 전후의 시기만으로 한정되지 않을 뿐만 아니라, 더욱이 위 ‘(4)항’에서 본 바와 같이 청구인이 법률자문계약을 맺어 토지취득과 관련한 법률자문을 이미 받고 있는 상태에서 별도의 비용을 들여 토지취득과 관련된 법률고문을 또 받을 필요가 없는 점을 고려할 때 이 건 법률고문료는 이 사건 토지의 취득과 관련이 없다고 할 것이므로 처분청이 이를 이 사건 토지의 취득을 위한 간접비용으로 보아 토지 취득가격에 포함한 것이 부당하다는 청구인의 주장은 이유가 있다.
(6) 명도비가 이 사건 토지의 취득과 관련된 비용인지에 관한 검토
청구인은 주식회사 △△△△ 등에 지급한 4,295,000,000원의 명도비는 이 사건 토지에서 자영업을 영위하던 다수의 사업자들에 대한 이주보상비 성격으로서 취득의 대상인 부동산이 아니라 권리에 대한 보상금으로 지급한 것이므로 이 사건 토지의 취득과 관련된 부대비용이 아니라고 주장한다.
청구인은 인정사실 ‘⑼항’과 같이 2006. 2. 15. 이 사건 토지 지상건물 1층 102호를 점유하고 있는 주식회사 △△△△에게 보증금을 제외한 명도비 500,000,000원을 지급하고 위 부동산에 대한 청구 외 이○○, 김○○와 임대차계약을 해지하기로 하는 내용의 명도확약서를 받는 등 같은 방법으로 같은 해 5. 30.까지 총 59건의 명도비 합계 4,295,000,000원을 지급한 사실이 확인된다.
살피건대, 청구인이 지급한 명도비는 이 사건 토지 및 토지내 건물(상가) 소유자들에게 토지 및 건물에 대한 매입대금을 지급한 후, 동 부지 내에서 사업을 영위하던 주식회사 △△△△ 등에게 토지 매입대금과는 별도의 약정으로 건물 상가에 대한 영업권 보상 및 사업체 이주보상비 성격으로 지급한 것으로서, 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상성격으로 지급된 비용에 해당하여 이 사건 토지의 취득가격에 포함하여 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다할 것이므로 이 건 처분청이 명도비를 이 사건 토지의 취득을 위한 간접비용으로 보아 토지 취득가액에 포함한 것은 부당하다는 청구인의 주장은 이유가 있다.
(7) 소결
이상에서 살펴본바와 같이, 대리사무보수, 담보신탁보수, 부동산컨설팅 용역비, 법률자문료는 이 사건 토지의 취득에 앞서 청구인이 취득자금을 조달하는 과정에서 불가피하게 발생한 부대비용으로서 이 사건 토지 취득과 관련하여 지급한 간접비용에 해당한다고 할 것이므로 처분청이 이를 토지취득가격에 포함하여 취득세 등 과세표준을 산출한 잘못은 없다.
그러나 법률고문료는 이 사건 토지의 취득과 관련이 없고, 명도비는 영업권 보상 및 사업체 이주보상비 성격으로 지급한 것으로서 취득물건과는 별개의 권리에 관한 것이므로 이를 이 사건 토지의 취득가격에 포함하여 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다고 할 것이다. 따라서 청구인의 주장은 이유 있다.
4. 결론
그렇다면, 이 사건 부과처분 중 법률고문료, 명도비를 이 사건 토지의 취득가격으로 보아 과세표준을 산출한 부분은 잘못이 있으므로 심사청구에 이유가 있고, 나머지 부분은 이유가 없다고 인정되므로 「감사원법」 제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.
조심2011지0593(20120628) 취득세기각
도시개발사업을 추진하는 과정에서 지급한 감정평가수수료, 대출수수료 등을 토지의 취득가액에 포함하여 취득세를 부과한 처분의 당부
결정요지
도시개발사업 추진과정에서 사업권 양수명목으로 지급한 비용과 감정평가수수료는 법인 장부상 건설용지계정으로 처리했고, 별도의 사업권이 존재하지 않는 도시개발사업 추진 이전 지급된 비용이며, 토지 취득과정에서 감정평가를 의뢰한 후 지출한 비용이므로 「지방세법」 제111조 제5항 제3호 등에 따라 토지의 취득가액에 포함해 취득세를 과세한 처분은 정당하다.
참조조문
지방세법 제111조
참조결정
조심2009중3029
따른결정
주문
심판청구를 기각한다.
이유
1. 처분 개요
가. 청구법인은 2005.10.6.부터 2008.6.13.까지 OOO 일원의 OOO 도시개발사업 부지 202,189.73㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득한 후 각각의 취득가액OOO을 과세표준으로 하고 「지방세법」(2008.12.31. 법률 제9302호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등을 신고하고 납부하였다.
나. 그 후 처분청은 2010.5.17.부터 2010.5.20.까지 실시한 청구법인에 대한 세무조사 결과 청구법인이 이 건 토지 취득 신고 당시 취득가액 일부[도시개발사업 시행 이전에 이 건 토지 일원에서 토지개발사업을 추진한 OOO에게 사업권 양수명목으로 지급한 OOO(이하 “사업권 양수대금”이라 한다), 이자비용, 대출취급수수료, 기타수수료 등 합계 OOO ; 취득세 과세표준 OOO]를 누락하였다고 보아 그 누락된 금액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 등록세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO(가산세 포함)을 2010.11.3. 청구법인에게 부과 고지하였다.
다. 청구법인은 이에 불복하여 2011.1.19. 이의신청을 거쳐 2011.7.5. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
첫째, 사업권 양수대금의 경우 청구법인은 2002.12.28. OOO와 함께 각각 100분의 70과 100분의 30의 비율로 OOO로부터 OOO 도시개발사업과 관련한 권리를 OOO에 매입하기로 약정한 후 2003.1.21. 사업권 양수비용으로 OOO을 정산하여 지급하였는바, 그 과정에서 OOO와 OOO 토지개발추진위원회 사이에 체결된 부동산거래내용을 그대로 인수한 것이 아니라 이 건 토지에 대하여는 OOO 토지개발추진위원회와 매매계약을 체결하였고, OOO와는 사업권 양수에 관하여만 계약을 체결하는 등 이 건 토지와는 별도로 도시개발사업 관련 사업권을 취득하였는데, 이는 당초 OOO와 OOO 토지개발추진위원회가 체결한 사업추진약정서의 내용으로 판단하여야 할 것으로,
2000.1.14. 체결한 사업추진약정서, 2002.7.19.과 2002.7.24. 체결한 사업추진 변경약정서를 보면, OOO는 OOO 토지개발추진위원회와 약정을 통해 위 도시개발사업에 대한 금융 및 사업인허가에 대한 추진 등 도시개발사업 추진에 대한 전반적 권리를 가지고 있었고, 이후 청구법인과 OOO는 OOO 도시개발사업에 참여하는 과정에서 2003.1.20. OOO와의 OOO동 토지개발 사업권 양도 합의를 통하여 OOO가 가지고 있었던 사업권을 양수함으로써 개발을 주도적으로 추진할 수 있게 된 사실로 볼 때, 위 사업권 양수대금은 단순히 이 건 토지 취득을 위해 지급한 비용이 아니라 도시개발사업의 주도적 위치를 점유하기 위해 지급한 비용이라 할 것이며,
더구나 도시개발사업에 관련된 인허가신청이 접수되거나 진행된 사실이 없다 하더라도 구체적인 사업추진실적이 있으면 명칭 여하에 불구하고 재산적 가치가 있는 권리의 양도로 보아야 한다는 선결정례OOO에 비추어 보면, 도시개발사업과 관련된 인허가신청이 접수되거나 진행된 사실이 없었다고 하여 위 사업권 양수대금을 토지 취득비용으로 판단하여 취득세 등의 과세표준에 포함한 것은 잘못이다.
둘째, 감정평가수수료의 경우 청구법인은 향후 환지계획에 대한 기준을 위하여 2007.1.23. OOO에게 감정평가를 의뢰하고 OOO을 지급하였는바, 감정평가용역 계약서상에 그 평가대상이 OOO 도시개발사업지구 내 OOO 소유 토지로 되어 있고, 감정평가 의뢰 후 5개월여 뒤인 2007.6.15. 환지계획 공람공고OOO가 있었으며, 2007.8.22. 환지계획 인가가 있었는데, 평가대상을 사업지구 내 OOO 소유 토지로 하였다는 것은 이미 토지 취득이 완료되었음을 의미하고, 그렇다면 취득 이후 지출된 비용은 토지의 원가를 구성할 수 없다 하겠으므로 이러한 비용을 이 건 토지의 잔금청산일 전에 지급하였다 하더라도 그 성격상 토지 취득을 위해 지급한 것이 아니라 추후에 있을 환지계획에 대비한 사업진행과 관련된 비용이라 할 것이어서 이 건 토지의 취득비용에 해당된다고 볼 수는 없다.
셋째, 대출취급수수료의 경우 처분청은 위 사업권 양수비용을 이 건 토지 취득비용에 산입함에 있어 부과제척기간 내의 토지가액으로 안분한 금액을 대상으로 하였으므로 위 금액 또한 동일 기준에 의거 안분하여 과세하여야 함에도 전체 기간중에 발생한 수수료를 취득비용에 산입한 것은 부당하다.
나. 처분청 의견
「지방세법 시행령」(2008.12.31. 대통령령 제21217호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제82조의3에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용(할부이자 등 취득에 소요된 직접ㆍ간접비용을 포함)을 말한다고 규정하고 있고, 여기서 말하는 취득가격에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접 비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것으로,
첫째, 사업권 양수대금의 경우에 있어 청구법인은 위 도시개발사업과 관련한 권리의 양수는 재산적 가치가 있는 권리의 양수로서 이 건 토지의 취득비용으로 볼 수 없다고 주장하나,
2002.12.28. 청구법인과 OOO가 OOO 도시개발사업권 이양 합의서를 작성할 당시 OOO 도시개발사업에 관련된 인허가청구가 접수되거나 인허가가 진행된 사실이 없어 별도의 사업권이 존재한다고 인정하기 어려운 점, 청구법인이 OOO에게 위 도시개발사업권 양수명목으로 지급한 비용은 OOO가 기존 토지소유자들과 체결한 부동산매매약정, 사업추진약정 등에 지출한 금액을 보전해 주기 위한 취득절차비용으로서 취득가격에 당연히 포함되는 간접비용의 성격인 점, 청구법인 또한 2003.1.24. OOO에 OOO을 지급한 후 선급금계정(계정별원장) 적요란에 ‘OOO 토지대금’이라고 기재하였고, 본계정 대체시 건설용지계정으로 회계처리한 점 등을 종합하여 볼 때, 청구법인이 사업권 양수대금이라고 주장하는 금액은 사실상 이 건 토지를 취득하기 위하여 지급한 비용으로 봄이 타당하다.
둘째, 감정평가수수료의 경우 이는 환지기준 마련을 위해 실시한 감정평가에 소요된 비용이므로 이 건 토지 취득비용에서 제외되어야 한다고 청구법인은 주장하나, 이 건 토지는 2005.10.6.부터 2008.6.13.까지 취득이 이루어진 점, 2007.1.24.자 감정평가수수료 지급과 관련한 OOO의 수수료 청구서에 의하면 2007.1.15. 현재 감정평가가 완료되었다고 보고하고 있는 점, 이 건 감정평가수수료는 이 건 토지의 감정평가와 관련하여 지급된 비용임이 분명하며, 더구나 청구법인은 이를 법인장부상 건설용지계정으로 회계처리하였고, 이 건 토지 취득 이전에 지급되었으나 그 비용이 청구법인이 주장하는 환지기준을 세우기 위한 감정평가 비용인지 이 건 토지의 감정평가를 위해 지급된 비용인지에 대해 구분이 없는 점 등을 종합하여 볼 때, 감정평가수수료는 이 건 토지 취득과 관련하여 지급된 비용에 해당된다 할 것이다.
셋째, 대출취급수수료의 경우 청구법인은 부과제척기간 미도래 토지를 대상으로 하여 대출취급수수료를 재산정하여야 한다고 주장하나, 청구법인은 이 건 토지 취득을 위한 자금조달을 목적으로 수차례에 걸쳐 금융기관으로부터 금전을 차입하면서 당해 대출과 관련하여 대출취급수수료OOO를 금융기관에게 지급하였으므로, 이는 이 건 토지를 취득하기 위한 간접비용으로서 취득세 등의 과세표준에 포함되는 것이고, 그렇다면 이 건 대출취급수수료를 총 대출액OOO 대비 부과제척기간이 미도래한 토지의 가액으로 안분(취득세 과세표준 OOO, 등록세 과세표준 OOO)하였으므로 이에 대한 청구법인의 주장은 이미 과세표준 산정시 반영되었다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
도시개발사업 추진과정에서 사업권 양수명목으로 지급한 비용과 감정평가수수료를 토지 취득비용으로 볼 수 있는지 여부와 토지 취득비용에 산입한 대출취급수수료를 토지 취득시기별로 안분하여 재산정하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 사실관계 및 판단
(1) 「지방세법」 제111조 제5항 제3호, 같은 법 시행령 제82조의2 제1항 제2호 및 제82조의3 제1항에 의하면, 법인이 작성한 원장보조장출납전표결산서 등 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다고 하면서, 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접간접비용(부가가치세 제외)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자 제외]을 말한다고 규정되어 있다.
(2) OOO는 1999.7.29.에 OOO 일원(토지면적 약 661,160㎡)에서의 도시개발사업 추진을 위하여 위 일원의 토지 소유자인 OOO과늬 사이에 OOO은 위 토지소유주로 구성된 OOO 토지개발추진위원회를 발족시키고, OOO는 위 일원의 토지를 OOO에 매수하며, 개별 토지소유주 지상건축물 보상금 OOO을 부담하는 내용의 부동산매매약정을 체결하였고, 2001.1.14.에는 위 OOO 토지개발추진위원회와 OOO 토지매입 및 계약과 관련한 사업추진약정을 체결하였다가 2002.7.19.과 2002.7.24. OOO가 당초 토지매매면적의 2분의 1인 15만평에서 3분의 1인 10만평을 개발하는 것으로 조정하는 사업추진 변경약정을 체결하였다.
(3) 청구법인은 2002.12.28. OOO와 OOO 토지개발사업 사업권 이양 합의서를 작성하였는데, 위 합의서에는 1999.7.29. OOO와 OOO 토지개발추진위원회 사이에 체결된 부동산매매약정, 2000.1.14. 사업추진약정서, 2002.7.24. 사업추진변경약정서, 기타 OOO 토지개발사업과 관련한 일체의 OOO의 권한을 청구법인과 OOO가 양수하고, 사업권 이양의 대가를 OOO으로 하되 인허가상의 불확실성을 감안하여 약정 체결후 3일 이내에 OOO을, 도시개발사업 개발계획승인일로부터 3일 이내에 OOO을 지급하는 내용으로 되어 있으며,
그 후 청구법인은 위 합의서에 따라 2003.1.24. OOO에게 사업권 양수대금 명목으로 OOO을 정산 지급한 다음 계정별원장에 선급금(내용 : OOO 토지비)으로 회계처리하였다가 2006.1.1. 건설용지계정으로 대체하였다.
(4) 청구법인은 2007.1.10. OOO와 공동으로 OOO 도시개발사업지구 내의 OOO 소유 토지OOO에 대한 감정평가를 OOO에게 의뢰하면서 이에 대한 용역계약을 체결하였는데, 그 계약서에는 OOO은 2007.1.16.까지 감정평가용역을 완료한 후 감정평가서 등 감정평가 성과물을 제출하여야 하고, 감정평가보수는 OOO(부가가치세 별도)으로 하되 감정평가 성과물 납품후 15일 이내에 지급하는 내용으로 되어 있으며, 2007.1.12. OOO이 작성한 감정평가서에는 그 목적이 OOO 도시개발사업에서 시행하는 OOO도시개발사업지구 내에 소재하는 개발전 토지에 대한 일반거래 목적의 감정평가건이라고 기재되어 있고, 이후 OOO은 2007.1.15. 위 토지건에 대한 감정평가가 완료되었음을 이유로 금액(OOO, 부가가치세 별도)을 청구하였는데, 이에 청구법인은 감정평가수수료를 지급한 다음 이를 법인장부상 건설용지계정에 계상하였다.
(5) 한편, 이 건 토지 일원에서 추진되고 있는 도시개발사업은 사업기간은 2006.5.11.부터 2010.12.31.(환지처분예정일)이고, 사업방식은 환지방식이며, 사업시행자는 OOO 도시개발사업조합인데, 2004.8.28. 도시개발구역지정OOO, 2004.11.2. 도시개발조합 설립인가OOO, 2004.12.2. 사업시행자 지정OOO, 2005.8.30. 개발계획 승인OOO, 2006.5.11. 개발계획(변경) 및 실시계획 승인OOO, 2007.6.15. 환지계획 공람공고OOO, 2007.8.22. 환지계획 인가(처분청), 2009.9.16. 구역(변경), 개발계획(변경) 및 실시계획(변경) 승인(처분청), 2010.1.27. 실시계획(변경) 승인(처분청) 순으로 진행되었다.
(6) 위 사실관계 및 제시증빙과 관련법령 등을 종합하여 살펴본다.
「지방세법」 제111조 제5항 제3호, 같은 법 시행령 제82조의3 제1항의 각 규정에 의하면, 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대한 취득세의 과세표준은 사실상의 취득가격으로 한다고 규정하고 있고, 여기서 사실상의 취득가격이라 함은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접간접으로 소요된 일체의 비용을 말한다 할 것으로OOO,
사업권 양수대금의 경우 청구법인은 위 비용을 선급금계정(계정별원장)에 OOO 토지대금이라고 계상하였다가 추후 본계정 대체시 건설용지계정으로 회계처리한 점, 위 비용은 도시개발사업 추진 이전에 지급된 비용으로 당시 처분청에 도시개발사업에 관련된 인허가청구가 접수되었거나 인허가가 진행된 사실이 없어 별도의 사업권이 존재한다고 인정하기는 어려운 점, 위 비용을 양수한 OOO는 도시개발사업과 관련한 사업시행자가 아니어서 청구법인이 OOO 도시개발사업시행자로부터 사업과 관련된 일체의 권리를 승계하면서 이 건 토지 대금 이외 사업권 명목으로 비용을 지급한 것으로 보기는 어려운 점 등으로 볼 때, 위 비용은 이 건 토지 취득비용에 해당된다 하겠다.
또한, 감정평가수수료의 경우 청구법인은 이 건 토지 취득과정에서 감정평가를 의뢰한 후 그 비용을 지출한 점, 이러한 감정평가는 OOO 도시개발사업지구내 개발전 토지에 대한 일반거래를 목적으로 실시된 점 등에 비추어 보면, 위 비용 또한 이 건 토지 취득비용에 산입함이 타당하다.
한편, 청구법인은 대출취급수수료를 토지 취득비용에 산입함에 있어 부과제척기간 내의 토지가액으로 안분하여야 한다고 주장하나, 처분청의 이 건 취득세와 등록세의 과세표준 산출내역에서 처분청은 청구법인이 금융기관에게 지급한 대출취급수수료를 총 대출액 대비 부과제척기간이 미경과한 토지 가액으로 안분한 사실이 확인되고 있으므로 위 주장 또한 이유없다 할 것이다.
따라서 처분청이 이 건 취득세 등을 청구법인에게 부과 고지한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
조심2009지1087(20101216) 취득세기각
대출취급수수료 등을 토지취득가격에서 제외할 수 있는지 여부(기각)
결정요지
토지 취득에 따른 대금지급을 위해 금융기관으로부터 자금을 차입하면서 지불한 대출수수료 및 금융자문수수료 나 토지작업용역비 또한 취득과 관련된 간접비용으로써 취득가격에 포함되어야 하는 바, 이를 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등을 부과한 처분은 타당하다.
참조조문
지방세법 제82조【국세기본법 등의 준용】 지방세법시행령 제82조의2【취득가격의 입증 등】
참조결정
따른결정
주문
심판청구를 기각한다.
이유
1. 처분 개요
가. 청구법인은 2007.5.10.부터 2007.12.31. 기간중 골프장 조성을 위해 OOO OOO OOOO O OOO OO OOOO 토지 750,528㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 매입한 후 취득세 및 등록세를 신고ㆍ납부하였으나, 2008년 12월 OOO의 세무조사 결과, 청구법인이 금융기관수수료 등 제비용 660,557,667원을 취득토지 과세표준에서 누락하였고, 축사, 구옥, 창고, 이주, 영농, 임목(이하 “이 건 지장물”이라 한다) 등에 대한 보상비 2,419,000,000원과 청구법인의 대표이사인 OOO 명의로 취득한 농지 등 45필지 190,370㎡ 취득비용 5,202,500,000원에 대한 취득세 등이 신고누락된 사실을 확인하고, 2009.4.10. 과세표준을 8,282,057,667원으로 하고「지방세법」제112조 제1항 및 제131조 제1항 규정에 의거 산출한 취득세 225,973,980원, 농어촌특별세 22,597,340원, 등록세 18,160,040원, 지방교육세 3,367,780원, 합계 270,099,140원을 청구법인에게 부과고지하였다.
나. 청구법인은 이에 불복하여 2009.5.11. 이의신청을 거쳐 2009.11.13. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
(1) 청구법인이 금융기관으로부터 자금을 차입하는 첫 번째 목적은 사업을 영위하기 위한 것이며, 토지의 취득 등은 그 사업의 목적을 달성하기 위한 수단으로 금융기관 차입금 대출을 위한 제비용은 토지의 취득원가에 포함됨을 전제로 하는 것이 아닌 사업전체를 위한 비용에 해당하는 것이므로 토지 취득원가에서 제외하여야 한다.
(2) 건물취득신고 누락분 1,519,000,000원과 임목 등 취득 신고 누락분 900,000,000원은 소유권을 주장하기 위해 지출된 비용이 아니고 골프장 조성사업을 위한 단순한 보상비에 해당하므로 취득세 과세대상 물건으로 볼 수 없다.
(3) 청구법인 명의로 취득이 제한되는 전, 답 등에 대하여는 대표이사 OOO 명의로 취득하여 소유권이전등기를 경료한 것임에도, 청구법인을 사실상 취득자라고 보아 과세하는 것은 이중과세에 해당하고, 설령, 청구법인을 사실상 취득자로 본다면 명의자가 신고납부한 취득세 등은 환부하여야 한다.
나. 처분청 의견
(1) 「지방세법 시행령」제82조의3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야할 일체의 비용을 말한다고 규정하고 있고, 사실상의 취득가격 범위에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건의 취득가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용에 포함된다 할 것으로, 청구법인이 이 건 토지 취득과 관련하여 금융기관으로부터 자금을 차입하면서 이에 대한 수수료를 지급한 것은 토지 취득을 위한 자금조달 목적으로 지급한 비용으로 이는 이 건 토지를 취득하기 위한 간접비용의 성격을 지닌다고 봄이 타당하므로 대출수수료 등이 골프장 사업을 위한 자금에 해당하므로 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장은 이유없다.
(2) 청구법인이 부동산 매매계약서상에서 지상물에 대한 보상의 특약사항을 두고는 있으나 이는 단순한 보상에 불과하다기 보다는 그 소유권을 행사하기 위하여 지급한 비용에 해당된다고 할 것이고, 지급한 보상비 내역을 보면 건축물 등 취득세 과세대상이 되는 물건을 포함하고 있음에도 이 건 지장물 전체에 대하여 취득세 과세표준에 해당하지 않는다고 주장하고 있고 또한 물건별로 구체적인 취득가격을 입증할 만한 증빙자료를 제출하지 못하고 있는 점을 종합하여 볼 때 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다.
(3) 「지방세법」제105조 제1항에서 규정한 “부동산의 취득”이란 소유권 이전의 형식에 의한 부동산 취득의 모든 경우를 포함하는 것으로서 명의신탁에 의하여 소유권이전등기를 마친 경우도 포함하고, 동조 제2항에서 취득세의 과세객체가 되는 부동산 취득에 관하여 「민법」기타 관계 법령에 의한 등기ㆍ등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상 취득한 때에는 이를 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는데, 여기에서 사실상의 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다고 할 것이고, 그 사실상의 취득자가 3자간 등기명의신탁 약정에 의하여 수탁자 명의로 소유권이전등기를 경료하고 자신의 명의로는 소유권이전등기를 경료하지 않았다고 하여 달리 볼 것은 아닌 점(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOOOOO OO OO)에 비추어 청구법인이 매매대금 전액을 지급한 사실이 청구인의 장부(토지계정)에서 확인되고 있는 한, 청구법인은 OOO의 취득과는 별개로 각 잔금지급일에 이 건 토지 중 제3자 명의로 취득한 농지를 사실상 취득하였다고 보는 것이 타당하다 할 것이므로 처분청에서 청구법인의 대표이사 개인명의로 취득한 토지에 대하여 취득세 등을 부과고지한 처분은 타당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
(1) 대출취급수수료 등을 토지취득가격에서 제외할 수 있는지 여부
(2) 계약서상 특약사항으로 기재하였다는 지장물 등 가액을 취득세 과세대상으로 보아 과세한 처분의 당부
(3) 대표이사 명의 취득토지의 실지 취득자를 청구법인으로 보아 취득세 등을 과세한 처분의 당부
나. 관련 법령 등
(1) 지방세법
제82조【「국세기본법」 등의 준용】지방세의 부과와 징수에 관하여 이 법 및 다른 법령에서 규정한 것을 제외하고는「국세기본법」과「국세징수법」을 준용한다.
제104조【정 의】취득세에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.
1. 부동산 : 토지 및 건축물을 말한다.
2의3. 입목 : 지상의 과수ㆍ입목과 죽목을 말한다.
3. 토지 : 「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따른 토지를 말한다.
4. 건축물 : 「건축법」 제2조 제1항 제2호의 규정에 의한 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크시설, 접안시설, 도관시설，급ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 부수되는 시설을 포함한다)로서 대통령령이 정하는 것을 말한다.
8. 취득 : 매매, 교환, 상속, 증여, 기부，법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득，승계취득 또는 유상무상을 불문한 일체의 취득을 말한다.
9. 건축 :「건축법」 제2조 제1항 제8호의 규정에 의한 건축을 말한다.
제105조【납세의무자 등】① 취득세는 부동산ㆍ차량ㆍ기계장비ㆍ입목ㆍ항공기ㆍ선박ㆍ광업권ㆍ어업권ㆍ골프회원권ㆍ승마회원권ㆍ콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 대하여 당해 취득물건 소재지의 도(골프회원권ㆍ승마회원권ㆍ콘도미니엄회원권 및 종합체육시설이용회원권은 골프장ㆍ승마장ㆍ콘도미니엄 및 종합체육시설 소재지의 도를 말한다)에서 그 취득자에게 부과한다.
②부동산ㆍ차량ㆍ기계장비ㆍ입목ㆍ항공기ㆍ선박ㆍ광업권ㆍ어업권ㆍ골프회원권ㆍ승마회원권ㆍ콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 있어서는 「민법」ㆍ「광업법」ㆍ「수산업법」ㆍ「선박법」ㆍ「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」ㆍ「건설기계관리법」ㆍ「자동차관리법」 또는 「항공법」 등 관계법령의 규정에 의한 등기ㆍ등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 각각 취득한 것으로 보고, 당해 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량ㆍ기계장비ㆍ항공기 및 주문에 의하여 건조하는 선박은 승계취득의 경우에 한한다.
제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여ㆍ기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
제124조 【납세의무자】
등록세는 재산권 기타 권리의 취득ㆍ이전ㆍ변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록(등재를 포함한다. 이하 같다)하는 경우에 그 등기 또는 등록을 받는 자에게 부과한다.
(2) 지방세법 시행령(2010.1.1. 대통령령 제21975호로 개정되기 전의 것)
제82조의2 【취득가격의 입증 등】① 법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문ㆍ법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다.
1. 판결문 : 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 의제자백에 의한 것은 제외한다)
2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서
제82조의3【취득가격의 범위】① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용(소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접ㆍ간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다)을 말한다. 다만，매매계약서상의 약정금액을 일시급 등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
(3) 국세기본법
제14조【실질과세】② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 이 건의 사실관계를 살펴본다.
(가) 법인등기등본에 의하면 청구법인은 OOOOO OOO OOO OOOO OOOO OO에 본점을 두고 있는 법인으로 2007.6.8. 설립되었고, 업종은 골프장 서비스, 도소매(프로샵), 부동산 임대업 등을 영위하는 비상장내국법인으로 나타난다.
(나) 2008년 12월 중 OOO 세무조사결과 내역을 보면 과세대상은 OOO OOO OOO OOOO OOOO 외 토지관련 금융기관대출수수료 등 신고누락액 998,800,000원, 같은 리 1007-1 외 토지 지상 지상물인 건물,창고,비닐하우스 등 신고누락액 1,519,000,000원, 같은 리 산247 외 임야 임목 및 분묘이장보상비 등 신고누락액 900,000,000원으로 나타난다.
(다) 또한, 청구법인 대표이사 OOO 명의로 취득한 골프장 토지는 OOO OOO OOO OOOO OOOO 외 44필지 190,370㎡로 시가표준총액 814,422,450원, 신고과세표준 합계 5,202,500,000원인 것으로 나타나고, 청구법인 명의로 취득한 골프장 토지는 OOO OOO OOO OOOO OOOOOO 외 66필지 750,528㎡로 시가표준총액 836,468,828원, 신고과세표준 합계 14,373,000,000원인 것으로 나타난다.
(라) 이 건 토지 및 청구법인 대표이사 OOO 명의 매수토지 중 지장물 내역이 있는 토지의 매매계약서상 특약사항을 보면, 먼저 OOO 명의로 취득한 토지 중 OOO OOO OOO OOOO OOO 외 4필지 전, 답의 경우 양도자는 OOO이고 지장물 등 내역은 축사1동, 구옥1동, 창고2동, 비닐하우스1동, 경운기등 작물보상비, 영농이주비용 등으로 가액은 총 430백만원으로 나타나고, 같은 곳 620-1 외 8필지 전의 경우 양도자는 OOO이고 지장물 등 내역은 비닐하우스2동 300평, 가건물창고, 구옥1동, 농작물 보상비용, 이주비, 조경석 50차, 통나무주택(3채분) 지을 소나무 및 가공품 일체 등으로 가액은 총 870백만원으로 나타나며, 같은 곳 OOOO 628 외 3필지 전, 답의 경우 양도자는 OOO이고 지장물 등 내역은 주택, 창고 및 이주비용 등으로 그 가액은 총 119백만원으로 나타난다. 또한, 청구법인 명의로 취득한 토지 중 OOO OOO OOO OOOO OOOOOO 대지 및 건축물의 경우 양도자는 OOO이고 특약사항에 이주비용 및 실농보상비 등 총 100백만원이 기재되어 있고, 같은 곳 OOOO OOOO 외 2필지 임야의 경우 양도자는 OOO이고 특약사항에 임목대금 및 묘지이장비 등 총 1,000백만원이 기재되어 있으며, 청구법인의 장부에는 대표이사 명의로 취득한 토지대금을 지급한 사실이 나타난다.
(2) 위의 사실관계를 종합하여 먼저, 쟁점 ①에 대해 살펴본다.
취득세의 과세표준이 되는 ‘취득가격’에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 취득자금이자, 설계비 등과 같이 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나, 소개수수료, 준공검사비용 등과 같이 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다고 할 것이고, 다만 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가액에 포함된다고 보아 과세표준으로 삼을 수는 없다고 할 것인바(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOO OO OO),
이 건에 있어, 대출수수료의 경우 청구법인이 이 건 토지의 취득에 따른 대금을 지급하기 위하여 OOOOO 등 금융기관으로부터 자금을 차입하면서 당해 대출과 관련하여 지급한 비용으로, 이는 이 건 토지를 취득하기 위한 자금조달 목적으로 지급한 비용에 해당하므로 이 건 토지의 취득절차와 관련된 간접비용으로 보아 토지가격에 포함함이 타당하고, 금융자문수수료나 토지작업용역비 등도 이 건 토지를 취득하기 위한 자금을 조달하는 과정에서 자금을 유치하는데 용역을 제공한 자에게 지급한 비용 등으로 이 건 토지의 취득과 관련된 간접비용의 성격을 지닌다고 보아야 할 것이므로, 대출수수료 등 지급수수료를 토지취득가격에서 제외하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.
(3) 다음으로, 쟁점 ②에 대해 살펴본다.
청구법인은 건물취득신고 누락분 1,519,000,000원과 임목 등 취득 신고 누락분 900,000,000원은 소유권을 주장하기 위해 지출된 비용이 아니고 골프장 조성사업을 위한 단순한 보상비에 해당하므로 취득세 과세대상 물건으로 볼 수 없다는 주장인바,
청구법인 및 OOO이 매매계약서상 특약사항 기재내용에 따라 토지 양도자인 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO 등에게 대금을 지급한 내역은 지상 축사, 구옥, 창고, 비닐하우스, 가건물창고, 주택 등 건축물이나 입목의 취득 또는 농작물 보상, 이주 등과 관련된 것으로, 이 중 건축물 등은 토지와는 별도로 취득세 과세대상으로 보아 과세하는 것이 타당하므로 처분청이 건축물 취득분에 대해 신고납부 누락사항으로 보아 과세한 것은 잘못이 없고, 이주보상비나 실농보상비의 경우도 건축물 가격과 구분되어 지급되었음을 입증할 수 있는 객관적인 증빙이 없어 이를 취득세 과세대상이 되지 아니하는 다른 권리 등에 대하여 지급한 단순보상금으로 보기도 어렵다 할 것이다.
또한, 청구법인이 OOO에게 지급하였다는 입목 등 가액 900백만원의 경우도, 동 입목에 대한 입목권 설정 사실 등이 확인되지 아니하므로, 동 입목 등을 해당 토지(OOO OOO OOOO O OOO, OO O OOO, OO O OOO OO OO)의 부합물 등으로 보아 토지가격에 포함하는 것이 타당하다 할 것이어서 이에 대한 청구주장 또한 받아들이기 어렵다.
(4) 마지막으로, 쟁점 ③에 대해 살펴본다.
「지방세법」제105조 제1항의 부동산의 취득이란 소유권이전의 형식에 의한 부동산취득의 모든 경우를 포함하는 것으로서 명의신탁이나 명의신탁해지로 인한 소유권이전등기를 마친 경우에도 여기에 해당하고, 취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 취득자가 재화를 사용ㆍ수익ㆍ처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니어서 취득자가 실질로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상 취득행위 자체를 과세객체로 하는 것이고,「지방세법」제105조 제2항은 취득세의 과세객체가 되는 부동산 취득에 관하여 민법 기타 관계 법령에 의한 등기ㆍ등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상 취득한 때에는 이를 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는데, 위 규정에서 사실상의 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다고 할 것이고, 그 사실상의 취득자가 3자간 등기명의신탁 약정에 의하여 수탁자 명의로 소유권이전등기를 경료하고 자신의 명의로는 소유권이전등기를 경료하지 않았다고 하여 달리 볼 것은 아니라 할 것이다.
청구법인은 청구법인 명의로 취득이 제한되는 전, 답 등에 대하여는 대표이사 OOO 명의로 취득하여 소유권이전등기를 경료한 것임에도, 청구법인을 사실상 취득자라고 보아 과세하는 것은 이중과세에 해당하고, 설령, 청구법인을 사실상 취득자로 보는 경우에도 명의자가 신고납부한 취득세 등은 환부하여야 한다는 주장이나, 청구법인이 대표이사 OOO 명의로 취득한 토지의 매매대금을 지급한 사실이 있으므로 OOO의 토지취득과는 별개로 각 잔금지급일에 OOO 명의로 취득한 토지를 청구법인이 사실상 취득하였다고 보는 것이 타당하고, 이에 대한 취득세 과세가 이중과세에 해당한다고 보기도 어려우므로, 청구법인이 대표이사 개인명의로 취득한 토지에 대해 취득세 등을 부과고지한 처분은 정당하다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「지방세법」제77조 제5항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.