부가, 부가46410-2126 , 1997.09.12
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[ 제 목 ]
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미분양주택일시임대에 대한 부가가치세과세기준
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[ 요 지 ]
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미분양주택을 임대함에 있어 주택임대업으로 등록을 하지 아니한 경우에는 일시적ㆍ잠정적으로 임대한 것인지 임대업으로 전환한 것인지 여부에 따라 과세(면세전용) 여부가 결정됨
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[ 회 신 ]
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미분양주택을 임대함에 있어 주택임대업으로 등록을 하지 아니한 경우에는 일시적ㆍ잠정적으로 임대한 것인지 임대업으로 전환한 것인지 여부에 따라 과세(면세전용) 여부가 결정됨. 이 경우 과세기준을 일률적으로 정하기는 어려우나 면세사업인 주택임대업으로 전환한 것으로 보아 면세전용으로 과세할 수 있는 경우를 아래와 같이 예시함.
<판단기준 예시>
1. 기간에 의한 기준 예시
가. 분양을 위한 대외적인 의사표시없이 실제임대기간이 연이어 2년 이상인 경우
나. 분양을 위한 대외적인 의사표시없이 당해 주택의 준공일(입주 또는 실제사용가능일 포함)로부터 3년이 경과한 후 최초로 임대에 공하는 경우
2. 기타 기준 예시
가. 주택임대업으로 등록을 한 경우
나. 임대차계약서 등에 분양목적의 주택임을 표시함이 없이 임대기간을 2년 이상으로 기재하여 사실상 임대업을 영위하는 것으로 보는 것이 타당하다고 인정되는 경우
다. 판매(분양)를 위한 대외적인 의사표시없이 임대광고만을 한 경우
라. 임대 당시의 전세보증금(임대료 환산) 등이 당해 임대주택의 신축가액보다 높아 사실상 분양을 포기하고 임대업으로 전환한 것으로 볼 수 있는 경우
3. 면세전용(임대 전환)으로 보아 과세하는 경우 과세방법
가. 위의 예시기준과 같이 사실상 임대업으로 전환한 것으로 볼 수 있는 경우에는 임대에 공하는 주택을 면세사업에 전용한 것으로 보아 부가세를 과세함.
나. 주택임대업으로 전환하는 때(전환한 것으로 보는 때 포함)를 자가공급(면세전용)의 공급시기로 보며
다. 면세전용으로 보는 때의 시가에 의하여 부가가치세를 과세함(시가는 부가가치세법 규정에 의함).
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