소형주택 임대사업자에 대한 세액감면 (세액감면 받으면, 감가상각의제규정 적용)

감면요건

• 임대사업자 : 내국인으로 다음 요건을 모두 충족 (조세특례제한법§96, 조세특례제한법 시행령§96)
• 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면 요건 - 구분, 요건 포함

구 분	요 건
사업자등록	「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록을 하였을 것
지자체등록	「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였거나 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로 지정* 되었을 것

• * 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정 (개인은 해당 없음)

1. 1국가 또는 지방자치단체
2. 2「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사
3. 3「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
4. 4「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관
5. 5①~④ 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 50%를 초과하여 출자·설립한 법인
6. 6주택도시기금 또는 ①~④ 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함)하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립한 부동산투자회사

• 임대주택 : 임대주택으로 등록한 「민간임대주택에 관한 특별법」 에 따른 ①공공지원민간임대주택, ②장기일반민간임대주택, ③종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 단기민간임대주택, ④ 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택으로서 다음 요건을 모두 충족
• * ①, ②, ③의 경우에 일부 임대주택은 제외(조세특례제한법 시행령§96②(1) 참조)
• 임대주택으로 등록한 「민간임대주택에 관한 특별법」 에 따른 ①공공지원민간임대주택, ②장기일반민간임대주택, ③종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 단기민간임대주택, ④ 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택으로서 충족해야할 요건 - 구분, 요건 포함

구 분	요 건
규모	「주택법」 제2조 제6호에 따른 국민주택규모1), 2)의 주택3)일 것 1)주거전용면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100㎡ 이하) 2)다가구주택일 경우 가구당 전용면적 기준 3)주거에 사용하는 오피스텔과 주택 및 오피스텔에 딸린 토지를 포함하며 그 딸린 토지가 건물이 정착된 면적에 다음의 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우 해당 주택 및 오피스텔은 제외 (도시지역의 토지) 5배 (그 밖의 토지) 10배
기준시가	주택 및 부수 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니할 것 임대개시 후 등록한 경우 → 사업자등록 및 지자체 임대등록 완료일
임대료 증가율	임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 (임대계약 체결 또는 임대료 증액 후 1년 이내 재증액 불가)

• 임대주택 수 및 임대기간 : 임대주택을 1호 이상 4년(장기일반민간임대주택등*은 8·10년) 이상 임대
• * 장기일반민간임대주택등 : 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택
• 임대주택 수 및 임대기간의 판단기준

 

임대주택 수 및 임대기간의 판단기준

1해당 과세연도의 매월말 현재 실제 임대하는 임대주택이 1호 이상인 개월 수가 해당 과세연도 개월 수*의 12분의 9 이상인 경우 1호 이상의 임대주택을 임대하고 있는 것으로 봄 * 1호 이상의 임대주택의 임대개시일이 속하는 과세연도의 경우에는 1호 이상의 임대주택의 임대개시일이 속하는 월부터 과세연도 종료일이 속하는 월까지의 개월 수 ** (예외) ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정(’20.8.18.)에 따라 임대등록이 자진·자동말소된 경우 해당 과세연도의 12분의 9 이상 임대하지 않더라도 세액감면 적용(조특령§96③(1))

21호 이상의 임대주택의 임대개시일부터 4년(장기일반민간임대주택등은 8·10년)이 되는 날이 속하는 달의 말일까지의 기간 중 매월 말 현재 실제 임대하는 임대주택이 1호 이상인 개월 수가 43개월(장기일반민간임대주택등은 87·108개월) 이상인 경우 1호 이상의 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택등은 8·10년) 이상 임대하고 있는 것으로 봄 * ’20.8.18. 이후 지자체 등록 민간임대주택은 각각 10년·108개월 임

3① 및 ②를 적용할 때 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월 이내의 기간은 임대한 기간으로 봄

4① 및 ②를 적용할 때 상속, 합병, 분할, 물적분할, 현물출자로 인하여 피상속인, 피합병법인, 분할법인, 출자법인(이하 “피상속인등”)이 임대하던 임대주택을 상속인, 합병법인, 분할신설법인, 피출자법인(이하 “상속인등”)이 취득하여 임대하는 경우 피상속인등의 임대기간은 상속인등의 임대기간으로 봄

5① 및 ②를 적용할 때 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣ 또는 그 밖의 법률에 따른 수용(협의 매수를 포함)으로 임대주택을 처분하거나 임대를 할 수 없는 경우 해당 임대주택을 계속 임대하는 것으로 봄

6① 및 ②를 적용할 때 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업·재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업 또는 「주택법」에 따른 리모델링의 사유로 임대주택을 처분하거나 임대를 할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획 인가일(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획 인가일, 리모델링의 경우에는 허가일 또는 사업계획승인일) 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 임대한 기간으로 봄. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업·재건축사업 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업에 따라 당초의 임대주택이 멸실되어 새로운 주택을 취득하게 된 경우에는 멸실된 주택의 임대기간과 새로 취득한 주택의 임대기간을 합산하며 이 경우 새로 취득한 주택의 준공일부터 6개월 이내에 임대를 개시해야 함 「주택법」에 따른 리모델링을 하는 경우에는 해당 주택의 같은 법에 따른 허가일 또는 사업계획승인일 전의 임대기간과 준공일 후의 임대기간을 합산하며 이 경우 준공일부터 6개월 이내에 임대를 개시해야 함

과세특례 내용

• 세액감면 : 2025년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세의 30%(2호 이상 임대 시 20%), 장기일반민간임대주택 등은 75%(2호 이상 임대 시 50%)에 상당하는 세액을 감면
• 감면받은 내국인이 1호 이상의 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택등은 8·10년) 이상 임대하지 아니하는 경우<

 

(사후관리) 감면받은 내국인이 1호 이상의 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택등은 8·10년) 이상 임대하지 아니하는 경우('20.8.18. 이후 지자체 등록 민간임대주택은 10년)

⇒ 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 감면받은 세액1)과 이자 상당 가산액2)을 소득세로 납부(부득이한 사유3)가 있는 경우 이자상당액은 제외) 1)감면받은 세액 전액(장기일반민간임대주택등을 4년 이상 8·10년 미만 임대한 경우 감면받은 세액의 60%) 2)이자 상당 가산액 감면받은 세액 등 × 감면받은 과세연도의 종료일 다음 날부터 사유가 발생한 과세연도의 종료일까지의 기간 × 0.022% 3)부득이한 이유 1파산 또는 강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우 2법령상 의무를 이행하기 위해 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우 3「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택을 처분한 경우 *사후관리 배제 1「민간임대주택법상」 자진·자동등록 말소되는 경우 1단기민간임대주택이 재개발, 재건축, 리모델링으로 등록이 말소되는 경우

• 감면배제 : 소득세 무신고 등 아래사유에 해당하는 경우 감면배제

1. 1소득세 무신고에 따라 세무서장 등이 과세표준과 세액을 결정하는 경우와 기한 후 신고를 하는 경우(조세특례제한법 §128 ②)
2. 2신고내용의 탈루 등으로 경정하는 경우와 경정할 것을 미리 알고 수정신고서를 제출한 경우 과소신고금액 감면배제(조세특례제한법 §128 ③)
3. 3사업용계좌 미신고, 현금영수증가맹점 가입의무자의 미가입, 신용카드·현금영수증 발급거부·허위발급(조세특례제한법 §128 ④)

• ※ 소득세 추계신고시에는 감면적용
• 최저한세 및 농특세 적용 여부
• 최저한세 및 농특세 적용 여부 - 최저한세, 농어촌특별세 포함

최저한세	농어촌특별세
최저한세 적용	농특세 과세(감면세액의 20%)

감면신청

해당 과세연도의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서에 다음의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출

1. 1「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제4항에 따른 임대사업자 등록증 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로의 지정을 증명하는 자료
2. 2「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제36조제4항에 따른 임대 조건 신고증명서
3. 3「민간임대주택에 관한 특별법」 제47조 또는 「공공주택 특별법」 제49조의2에 따른 표준임대차계약서 사본
4. 4임대차계약 신고이력 확인서(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 별지 제23호의2서식)

참고사항

감면 신청은 납세자 선택사항이며, 세액감면을 받은 경우 소득세법시행령 제68조 제1항 및 제3항에 따라 감가상각의제규정이 적용됨

* 사전 2020-법령해석소득-0233(2021.03.09.) 귀 사전답변 신청의 경우, 주택임대사업자가 주택임대소득에 대하여 「소득세법」제64조의2제1항에 따라 분리과세를 선택하고 같은 법 제70조제4항제6호에 따른 추계소득금액 계산서를 제출한 경우에도 건축물에 대해서는 「소득세법 시행령」제68조제2항의 적용이 배제되는 것이나, 위 주택임대소득에 대하여 「조세특례제한법」제96조 제1항의 규정에 따라 소득세를 감면받은 경우에는 위 건축물에 대하여 「소득세법 시행령」제68조제1항이 적용되는 것입니다.

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제68조(감가상각의 의제) ① 해당 과세기간의 소득에 대하여 소득세가 면제되거나 감면되는 사업을 경영하는 사업자가 소득세를 면제받거나 감면받은 경우에는 제62조, 제63조, 제63조의2, 제63조의3, 제64조부터 제67조까지, 제70조, 제71조 및 제73조에 따라 감가상각자산에 대한 감가상각비를 계산하여 필요경비로 계상하여야 한다. <개정 2010. 2. 18.>

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② 해당 과세기간의 소득에 대하여 법 제70조제4항제6호에 따른 추계소득금액 계산서를 제출하거나 법 제80조제3항 단서에 따라 소득금액을 추계조사결정하는 경우에는 제62조, 제63조, 제63조의2, 제63조의3, 제64조부터 제67조까지, 제70조, 제71조 및 제73조에 따라 감가상각자산(건축물은 제외한다)에 대한 감가상각비를 계산하여 필요경비로 계상한 것으로 본다. <신설 2018. 2. 13., 2019. 2. 12.>

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③제1항에 따라 감가상각자산에 대한 감가상각비를 필요경비로 계상하지 아니한 사업자 또는 제2항에 따라 감가상각자산에 대한 감가상각비를 필요경비로 계상한 것으로 의제한 사업자는 그 후 과세기간의 상각범위계산의 기초가 될 자산의 가액에서 그 감가상각비에 상당하는 금액을 공제한 잔액을 기초가액으로 하여 상각범위액을 계산한다. 다만, 「자산재평가법」에 따른 재평가를 한 때에는 재평가액을 기초가액으로 하여 상각범위액을 계산한다. <개정 1998. 12. 31., 2005. 2. 19., 2010. 2. 18., 2018. 2. 13.>

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④ 제2항 및 제3항에 따라 필요경비로 계상한 것으로 보는 금액의 계산 등에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다. <신설 2019. 2. 12.>