합산배제 신고대상은 일정요건을 갖춘 임대주택, 사원용 주택 등과 주택 건설업자가 취득한 주택신축용 토지로, - 해당 부동산을 보유한 납세자가 합산배제 신고서를 제출하는 경우 11월 정기고지 시(12.1.∼12.15. 납부) 해당 부동산을 과세대상에서 제외하고 종합부동산세를 부과합니다.
○ 기존에 합산배제 신고서를 제출하였던 납세자는 소유권, 면적 등에 변동이 없는 경우에는 신고할 필요가 없으나, - 임대주택 등록 말소 등으로 요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 “제외(과세대상 포함)” 신고를 하여야 합니다.
□ 또한, 올해부터는 부부 공동명의 1주택자의 경우 1세대 1주택자 계산방식*을 신청에 의해 적용받을 수 있는 특례(이하 ‘부부 공동명의 1주택자 과세특례’)가 신설되었습니다.
* 공제금액 11억원, 연령(만 60세 이상) 및 보유기간(5년 이상) 세액공제 가능
○ 홈택스에 게시된 간이세액계산 프로그램*을 참고하여 1세대 1주택자 계산방식이 유리한 경우에만 신청하시기 바랍니다.
* 홈택스 》세금종류별 서비스》세금모의계산》종합부동산세 간이세액계산
2. 합산배제 신고 제도 대상물건 및 신고유형
□ (대상물건) 합산배제 신고대상은 전용면적 및 공시가격 등 요건을 갖춘 임대주택, 사원용 주택 등(기숙사, 미분양 주택 포함)과 주택건설 사업자가 주택 건설을 위해 취득한 토지입니다.
지난해와 달라진 내용
□ ’20. 7. 10. 대책 이후 민간임대주택에 관한 특별법 (이하 ‘민특법’이라 함)이 개정(’20. 8. 18. 시행)됨에 따라 단기임대 및 장기일반 아파트 매입임대주택 유형이 폐지되었습니다.
○ 폐지유형에 해당되어 임대주택이 자동말소 되었거나, 자진 말소를 신청하여 의무임대기간 요건을 충족하지 못한 경우 기존에 감면받은 종합부동산세액은 추징되지 않습니다.
○ 다만, 기존 합산배제 신고된 임대주택이 ’21. 6. 1.현재 등록말소된 경우에는 합산배제 “제외(과세대상 포함)” 신고를 하여야 합니다.
□ (아파트 합산배제 제외) ’20. 7. 11. 이후 민특법에 따라 등록 신청한 아파트(매입임대)는 합산배제를 적용받을 수 없습니다.
* 장기일반 아파트 건설임대주택은 합산배제 가능
□ (의무임대기간 연장) 민특법 및 종부세법 개정에 따라 장기일반민간임대주택의 경우 ’20. 8. 18. 이후 신규 등록분 부터 합산배제 의무 임대기간이 연장(8년→10년)되었습니다.
□ (법인 과세 강화) 법인 등이 ’20. 6. 18. 이후 임대등록 신청한 조정대상지역 내 장기일반민간 매입임대주택 (건설임대주택 제외)은 합산배제를 적용받을 수 없습니다.
신설제도
□ (부부 공동명의 1주택자 과세특례) 올해부터 부부가 공동으로 1주택만을 소유한 경우 납세자의 신청에 따라 1세대 1주택자 계산방식을 적용받을 수 있는 특례가 신설되었습니다.
○ (신청대상) 과세기준일인 ’21년 6월 1일 현재 거주자*인 부부가 1주택만을 공동으로 소유하고, 다른 세대원은 주택을 소유하지 않아야 합니다.
* 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거주하는 개인
○ (신청기간) 매년 9. 16.∼9. 30.사이 신청 가능하며, 최초 신청 후 변경사항이 없는 경우 추가 신청 없이 계속 적용됩니다.
○ (납세의무자) 부부 중 보유 지분율이 큰 자가 납세의무자이며, 동일한 경우에는 선택할 수 있습니다. - 향후, 지분율 등 변동으로 납세의무자가 변경되는 경우에는 부부 공동명의 1주택자 과세특례 변경 신청을 하여야 합니다. - 또한, 보유 지분율이 동일하여 최초 신청 시 납세의무자를 선택한 경우에도 다음연도에 변경 신청할 수 있습니다. ○ (세제상 차이) 특례 적용 시와 미적용 시 차이점은 아래와 같습니다
□ (법인 일반 누진세율 등 적용 특례) 올해부터 법인 등에 대해서는 주택분 종합부동산세 계산 시 최고 단일세율(3%, 6%)이 적용되고, 기본공제 및 세부담 상한 적용이 배제되나
○ 시행령으로 정하는 아래 법인 등에 대해서는 신청에 의해 개인과 동일하게 일반 누진세율*, 6억 원 기본공제 및 세부담 상한이 적용됩니다.
* (2주택 이하) 0.6∼3.0%, (조정2주택, 3주택 이상) 1.2∼6.0%
□ 법인 주택분 과세 강화 ○ ’21년 귀속분부터 법인 등에 대해서는 주택분 종합부동산세 최고 단일세율(3%, 6%) 적용, 기본공제 및 세부담 상한 적용 배제
- (예외) 시행령으로 정하는 일정 법인 등에 대해서는 신청을 받아 일반 누진세율, 6억 원 기본공제 및 세부담 상한 적용
* (2주택 이하) 0.6∼3.0%, (조정2주택, 3주택 이상) 1.2∼6.0%
○ 법인 등이 조정대상지역 내 주택을 임대등록 신청한 경우 에는 종합부동산세 합산배제 적용 불가(건설임대주택은 제외)
* ’20. 6. 18. 이후 임대사업 등록 신청분부터
1) ’18. 3. 31. 이전에 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택
2) ’18. 4. 1.～’20. 8. 17. 사이 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택
3) ’20. 8. 18. 이후 민간임대주택에 관한 특별법 제5조제1항에 따라 등록 신청(같은 조 제3항에 따라 임대주택 추가를 위한 변경신고 포함)한 경우부터 적용(2020. 10. 7. 개정)
4) ① 개인 : 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득한 조정 대상지역에 있는 장기일반민간임대주택은 제외(2018. 10. 23. 단서 신설) ② 법인 : 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 경우 ’20.6.17.)이 지난 후에 사업자등록등을 신청한 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택은 제외(2020. 8. 7. 단서 신설)
※ ’20. 7. 11.이후 종전의 민특법 제5조제1항에 따라 등록신청한 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트는 제외(2020. 10. 7. 단서 신설)
5) ’19. 2. 12. 이후 최초 체결(갱신)하는 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용, 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 불가
6) 영 시행일(’21. 2. 17.)이후 신규 임대등록 주택분부터 적용(2021. 2. 17. 개정)
7) ’05. 1. 5. 이전 임대사업자등록을 하고 임대하고 있는 경우
