토지신탁수익의 신탁종료 전 지급기준

금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정

<별표 15> <신설 2009.12.14, 개정 2010.6.25, 2012.10.26, 2014.9.18., 2016.1.21,

2017.12.12>

​

1. 관리형토지신탁

 

 

구 분	내 용
1.목적 및 정의	□ 목적 ○ 관리형토지신탁(사업비의 조달의무를 위탁자가 부담하는 신탁을 말한다)에서 토지비 대출원리금의 상환 등을 목적으로 신탁수익을 신탁종료 전에 선지급 할 경우 안정적 사업관리가 가능한 선지급 범위를 정함 □ 용어 정의 ○ 분양수입금 : 부동산개발사업에 따른 수입. 다음 등식이 성립됨. [분양수입금=사업비+토지비+사업이익] - 사업비 : 공사비, 광고비, 분양비 등 부동산개발사업에 드는 모든 비용에서 토지비를 제외한 금액 - 토지비 : 부동산 자체의 취득가액과 등기비용, 그 밖에 부동산 취득에 관련된 부대비용을 합한 금액 - 사업이익 : 분양수입금에서 사업비와 토지비를 공제한 금액 ○ 신탁수익 : 신탁계약 종료시 신탁계약에 따라 수익자에게 지급하는 금액. 다음 등식이 성립됨. [신탁수익=토지비+사업이익] ○ 책임준공 : ‘천재지변, 내란, 전쟁 등 불가항력적인 경우’를 제외하고는 시공사가 공사비 지급 지연 또는 민원 등 여하한 이유로도 공사를 중단하거나 지연할 수 없고 예정된 기간 내에 사용승인(임시사용승인을 제외, 이하 같음) 또는 준공인가를 득하기로 하는 의무를 부담하는 것 ○ 자금보충약정 : 사업비 부족분에 대한 자금조달 부담의무를 지기로 하는 약정 ○ 관계회사 : 「주식회사의 외부 감사에 관한 법률」상 관계회사
2.선지급조건	[시공사] □ 지급시점을 기준으로 회사채 신용등급 BBB0 이상 시공사의 책임준공약정이 있어야 함 ※ 회사채 미발행 시공사의 경우 CP등급과 기업신용평가등급을 기준으로 신용도를 판단하며, 지급시점을 기준으로 CP등급이 A3이상 이거나 기업신용평가가 BBB0 이상인 때에는 ‘회사채 신용등급 BBB0 이상’에 해당하는 것으로 봄. 이하 같음. □ 지급시점을 기준으로 회사채 신용등급 BBB- 이하의 시공사가 책임준공 약정을 한 경우에는 BBB+ 이상 시공사(당해 사업의 공사도급금액 이상의 시공능력평가액도 함께 보유)가 자금보충약정 또는 책임준공 연대보증을 하여야 함 [신탁계약서 및 개별약정서] □ 토지비를 대여한 자가 수익권에 대한 질권자 또는 우선수익자의 지위에 있을 경우에 한하여 토지비를 대여한 자에 대한 토지비 등의 선지급이 가능함을 관리형 토지신탁 계약서에 명기하여야 함 □ 「토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 기준」에서 정한 범위 내에서 선지급이 가능하다는 취지의 조항을 관리형토지신탁 계약서 및 개별약정서 등에 명기하여야 함 [분양계약서] □ 수분양자의 보호를 위해 분양대금이 토지비, 공사비 등의 지급에 사용될 수 있음을 분양계약서에 명기하여야 함 [법인세 등 지급] □ 다음 조건이 모두 총족되는 경우에는 신탁사업에서 발생한 위탁자의 법인세, 법인지방소득세, 종합소득세, 개인지방소득세(이하, “법인세 등”이라 한다.) 지급을 목적으로 선지급금액 범위 내에서 수익자에 대한 선지급 가능 ① 위탁자가 해당 신탁사업의 법인세 등 산정 내역(전체 사업 및 사 업별로 구분된 사업매출, 비용, 산출세액 등 신탁회사가 신탁사업의 법인세 등 확인을 위해 요구하는 자료 등)을 신탁회사에게 제출 ② 우선수익자 및 수익권에 대한 질권자 전원이 법인세 등 납부를 위한 선지급에 동의 ③ 위탁자가 신탁회사 앞으로의 법인세 등 환급금 양도를 약정
3.선지급금액	□ 선지급 금액의 산정 ① 선지급 금액 ≦ 분양수입금* × [토지비 / (토지비+사업비)] (기 수납된 분양수입금 중 토지비 비율만큼 선지급 가능) * 지급시점의 분양분에 대한 기수납 분양수입금 ※ 토지비와 사업비는 신탁계약시 사업수지표상 자료를 적용. 다만, 토지취득에 따른 이자비용은 계산에서 제외함 ② 시공사의 회사채 신용등급이 BBB+ 이상이며, 예상 분양수입금이 사업비의 110%를 초과 하고, 전체 공사비(부지 매입비 제외)의 50% 이상 투입이 확인된 경우(다만, 아파트의 경우 동별 건축공정이 30% 이상이어야 함)로서 직전 회차 중도금이 완납된 때에는 다음의 기준을 적용할 수 있다. - 선지급금액 ≦ (분양수입금* – 사업비**) * 지급시점의 분양분에 대한 기 수납 및 장래수납예정 분양수입금 총액 ** 지급시점 까지 지급된 사업비 및 향후 지급 예상되는 사업비 ※ 지급기준 ②의 적용 이후에는 ①의 기준에 의한 지급 불가 ③ 총 선지급 금액은 예상 신탁수익금액을 초과할 수 없음
4.적용예외	□ 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 「토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 기준」의 2.선지급조건 및 3.선지급금액의 적용 없이 선지급 가능 ○ 대출금융기관이 자금보충약정을 한 경우 ○ 시공사(2.선지급조건의 시공사 요건을 갖춘 시공사)의 관계회사인 시공사(회사채 신용등급 BBB+ 이상이어야 함)가 자금보충약정 및 책임준공 연대보증을 한 경우 ○ 사용승인일 이후 ○ 기관투자자나 펀드 등이 단독 또는 공동으로 분양물건을 일괄매수한 경우로서 매수자가 확정되고 시공사(회사채 신용등급 BBB0이상)의 책임준공 약정이 체결 되었으며 위탁자 및 시공사의 요청과 매수자 전원의 서면동의가 있는 경우. 다만, 매수자가 중도금을 납입한 이후 또는 사용승인일 까지 계약해제를 금지한 경우에 한함
5.금지사항	□ 대출약정의 효력이 신탁계약의 효력과 동등하거나 우선하게 하는 내용의 신탁계약 체결금지 □ 신탁회사는 「토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 기준」에 반하는 금융기관과의 임의인출 약정, 금융기관과의 자금집행순서 및 방법 임의변경약정 등 체결 금지 □ 신탁회사가 당사자가 되는 토지비 대출약정 체결 금지 □ 신탁재산(분양대금계좌, 운영계좌, 보험금 및 건축중인 건축물 등)에 대한 대출금융기관의 질권설정 또는 대출금융기관에 대한 양도담보 제공 등 금지 □ 신탁회사의 분양수입금 관리계좌에서 선지급 및 사업비 집행을 위한 이체 외에 시공사 등 제3자의 계좌로 이체 금지

2. 차입형토지신탁

구 분	내 용
1.목적 및 정의	□ 목적 ○ 차입형토지신탁(사업비의 조달의무를 신탁사가 부담하는 신탁을 말한다)에서 토지비 대출원리금의 상환 등을 목적으로 신탁수익을 신탁종료 전에 선지급 할 경우 안정적 사업관리가 가능한 선지급 범위를 정함 □ 용어 정의 ○ 분양수입금 : 부동산개발사업에 따른 수입. 다음 등식이 성립됨. [분양수입금=사업비+토지비+사업이익] - 사업비 : 공사비, 광고비, 분양비 등 부동산개발사업에 드는 모든 비용에서 토지비를 제외한 금액 - 토지비 : 부동산 자체의 취득가액과 등기비용, 그 밖에 부동산 취득에 관련된 부대비용을 합한 금액 - 사업이익 : 분양수입금에서 사업비와 토지비를 공제한 금액 ○ 신탁수익 : 신탁계약 종료시 신탁계약에 따라 수익자에게 지급하는 금액. 다음 등식이 성립됨. [신탁수익=토지비+사업이익]
2.선지급조건	[신탁계약서 및 개별약정서] □ 토지비를 대여한 자가 수익권에 대한 질권자 또는 우선수익자의 지위에 있을 경우에 한하여 토지비를 대여한 자에 대한 토지비 등의 선지급이 가능함을 차입형 토지신탁 계약서에 명기하여야 함 □ 「토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 기준」에서 정한 범위 내에서 선지급이 가능하다는 취지의 조항을 차입형토지신탁 계약서 및 개별약정서 등에 명기하여야 함 [분양계약서] □ 수분양자의 보호를 위해 분양대금이 토지비, 공사비 등의 지급에 사용될 수 있음을 분양계약서에 명기하여야함 [법인세 등 지급] □ 다음 조건이 모두 총족되는 경우에는 신탁사업에서 발생한 위탁자의 법인세, 법인지방소득세, 종합소득세, 개인지방소득세(이하, “법인세 등”이라 한다.) 지급을 목적으로 선지급금액 범위 내에서 수익자에 대한 선지급 가능 ① 위탁자가 해당 신탁사업의 법인세 등 산정 내역(전체 사업 및 사 업별로 구분된 사업매출, 비용, 산출세액 등 신탁회사가 신탁사업의 법인세 등 확인을 위해 요구하는 자료 등)을 신탁회사에게 제출 ② 우선수익자 및 수익권에 대한 질권자 전원이 법인세 등 납부를 위한 선지급에 동의 ③ 위탁자가 신탁회사 앞으로의 법인세 등 환급금 양도를 약정
3.선지급금액	□ 선지급 금액의 산정 ○ 선지급금액 ≦ 분양수입금* - 사업비** (지급시점에서 안정적인 사업비 확보가 예상되는 경우 선지급 가능) * 지급시점의 분양분에 대한 기 수납 및 장래 수납예정 분양수입금총액 ** 지급시점까지 지급된 사업비 및 향후 지급 예상되는 사업비 ○ 총 선지급 금액은 예상 신탁수익금액을 초과할 수 없음
4.적용예외	□ 사용승인일 이후 「토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 기준」의 2.선지급조건 및 3.선지급금액의 적용 없이 선지급 가능
5.금지사항	□ 대출약정의 효력이 신탁계약의 효력과 동등하거나 우선하게 하는 내용의 신탁계약 체결금지 □ 신탁회사는「토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 기준」에 반하는 금융기관과의 임의인출 약정, 금융기관과의 자금집행순서 및 방법 임의변경약정 등 체결 금지 □ 신탁회사가 당사자가 되는 토지비 대출약정 체결 금지 □ 신탁재산(분양대금계좌, 운영계좌, 보험금 및 건축중인 건축물 등)에 대한 대출금융기관의 질권설정 또는 대출금융기관에 대한 양도담보 제공 등 금지 □ 신탁회사의 분양수입금 관리계좌에서 선지급 및 사업비 집행을 위한 이체 외에 시공사 등 제3자의 계좌로 이체 금지