제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
* 해설
건물주는 계약 기간이 끝날 때 세입자에게 보증금을 반환해야 합니다. 반대로 세입자는 계약해지 및 만료 시기가 되면 건물주에게 임차한 목적물을 돌려줘야 하는 명도의무가 있습니다. 법률상 각각의 의무는 동시이행관계에 놓여 있습니다. 동시이행이란 동시에 의무를 지켜야 한다는 뜻임.
하지만 법률상 동시이행일 뿐 실무에서는 선행관계를 판단하기가 쉽지만은 않습니다.
이 경우 세입자와 합의를 통해 실마리를 찾는 게 좋은데요. 비록 세입자의 잘못으로 일어난 계약해지지만, 세입자의 전부 혹은 큰 부분을 차지하는 보증금이 있어야 다른 곳으로 거주지 혹은 점포를 이동할 수 있으니 보증금을 먼저 반환하는 쪽으로 진행하되, 약속 날짜를 지정해 세입자의 명도 각서를 받아두도록 해야 합니다.