개인사업자대출 여신심사 모범규준 개정 2021. 10. 21.
제1조(목적) 이 모범규준은 관계기관 합동으로 발표한 「가계부채 종합대책」(2017.10.24.)에 따라 개인사업자대출의 리스크 관리를 정교화하기 위해 차주의 채무상환능력에 대한 심사를 강화하는 등 은행이 개인사업자대출을 취급하는 데에 필요한 사항을 정함에 있어 참고할 수 있는 내용을 규정하는 것을 목적으로 한다.
제2조(정의) 이 모범규준에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. “임대업 이자상환비율(RTI : Rent To Interest)”이란 부동산 임대업 용도로 대출을 받는 경우 차주의 부채상환 능력을 판단하기 위하여 산정하는 연간 이자비용 대비 연간 임대소득 비율을 말한다.
8. 소득대비대출비율(LTI : Loan To Income)는 차주의 소득 대비 전 금융권 대출총액 비율을 말한다.
제3조(임대업 이자상환비율 산정 및 적용대상) ① 임대업 이자상환비율(이하 'RTI')은 다음의 방식으로 산출한다.
② RTI는 원칙적으로 임대사업 대상인 개별 임대물건 기준으로 산정한다. 다만, 사업장 단위로 임대계약이 체결되는 등 불가피한 경우에는 동일 개인사업자등록번호로 영위하는 사업장 기준으로 RTI를 산정할 수 있다.
③ 은행은 부동산임대업 신규 대출 취급시 RTI를 산출하여 심사에 활용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 RTI를 산출하지 않을 수 있다.
1. 1억원 이하의 소액 대출
2. 상속, 채권보전을 위한 경매 참가 등 불가피하게 채무를 인수하게 되는 경우
3. 그 밖에 은행이 불가피한 사정이 있다고 판단하여 별도로 정한 경우
④ 중도금대출은 RTI를 심사에 적용하지 않고, 준공 후 새로운 대출로 전환시 RTI를 산정하여 대출을 취급한다.
제4조(임대소득 산정원칙) ① 임대소득은 원칙적으로 임대사업 대상인 임대물건에서 발생되는 세전 소득으로 산정한다. 다만, 사업장 단위로 RTI를 산출하는 경우에는 동일 개인사업자등록번호로 영위하는 사업장 기준으로 임대소득을 합산할 수 있다.
② 임대소득은 원칙적으로 임대차계약서를 근거로 산정한다. 다만, 증빙서류를 징구하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것이 확인된 경우에 한해 추정 임대소득을 사용할 수 있으며, 이 경우 여신승인 전결권을 상향하여야 한다.
1. 임대물건의 일부 또는 전부가 공실인 경우(단, 추정금액의 70% 범위 내에서 인정)
2. 임대물건이 건축 중인 경우(단, 차주가 직접 신규 건축하지 않는 경우 70% 범위 내에서 인정)
③ 제2항 단서에 따라 추정하는 임대소득은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액으로 한다.
1. 공신력 있는 기관이 공시한 시세 자료
2. 감정평가기관이 사정한 임대료 추정금액
3. 2개 이상의 중개업소에서 조사한 임대료 중 가장 낮은 금액으로, 은행이 별도의 양식을 통해 확인한 금액(단, 제2항 단서 제2호에 해당하는 경우 제외)
④ 임대보증금이 있는 경우 임대보증금에 평균 정기예금 금리를 곱한 간주임대료를 임대소득에 합산할 수 있다. 평균 정기예금 금리는 한국은행에서 최근 공시한 연간 “예금은행의 신규취급액 기준 1년 만기 정기예금 가중평균금리”로 한다.
⑤ 제2항에서 임대소득을 추정하여 사용하는 경우, 가정된 임대보증금에 대해 제3항의 간주임대료를 적용할 수 있다.
제5조(이자비용 산정원칙) ① 이자비용은 해당 임대업 대출의 연간 이자비용과 해당 임대물건에 대한 기존 대출의 연간 이자비용을 합산한다. 또한, 사업장 단위로 RTI를 산출하는 경우에는 해당 개인사업자등록번호로 취급한 대출(타행 대출 포함)의 이자비용을 모두 합산하여야 한다. 다만, 당해 임대물건과 직접 관련된 것으로 특정할 수 없는 대출은 이자비용 합산 대상에서 제외할 수 있다.
② 해당 임대업 대출 및 임대물건에 대한 기존 대출의 이자비용은 RTI 산출시점의 현재 금리를 기준으로 산정한다.
③ 제2항의 이자비용 산출시 기존대출의 금리를 알 수 없는 경우 금리는 한국은행에서 최근 공시한 연간 “예금은행의 잔액 기준 중소기업대출 가중평균금리”로 할 수 있다.
제6조(스트레스 금리의 산출 및 적용) ① 은행은 제3조 및 제5조에 따른 이자비용 산출시 신규대출 뿐만 아니라, 기존 대출 등 모든 대출에 스트레스 금리를 적용한다. 다만, 해당 임대업 대출의 취급일 이후 고정금리 적용기간이 3년 이상인 대출에 대해서는 스트레스 금리를 가산하지 않을 수 있다.
제1항의 스트레스 금리는 매년 11월을 기준으로 최근 3년간 한국은행에서 공시한 월별 “예금은행의 신규취급액 기준 중소기업대출 가중평균금리“ 중 최고치에서 최근 월인 11월에 공시한 금리를 차감한 숫자로 하되, 소수점 둘째자리에서 반올림한다. 다만, 산출한 스트레스 금리가 1%p 미만인 경우에는 1%p로 한다.
③ 전국은행연합회는 은행의 스트레스 금리산정에 참고할 수 있도록 매년 12월에 다음 연도의 스트레스 금리를 제공한다. 다만, 스트레스 금리가 급격한 시장 변동 등으로 조정이 필요하다고 판단되는 경우에는 전국은행연합회 여신전문위원회 의결에 따라 달리 제공할 수 있다.
제7조(RTI의 활용) ① 은행은 원칙적으로 RTI가 일정 기준을 충족하는 건에 한해 신규 부동산임대업 대출을 취급한다. 다만, RTI가 제2항에서 정한 기준에 미달하더라도 주택 임대업 대출의 경우 1배 이상, 비주택 임대업 대출의 경우 1.2배 이상이고, 임대소득 이외의 기타소득으로 상환능력을 증명할 수 있는 경우 여신심사위원회(또는 그에 준하는 의사결정기구)의 승인을 받아 취급할 수 있다.
제1항의 RTI 기준은 주택 임대업 대출의 경우 1.25배 이상(단, 투기지역·투기과열지구 내 주택의 경우 1.5배 이상), 비주택 임대업 대출의 경우 1.5배 이상으로 하되, 전국은행연합회 여신전문위원회가 RTI 제도의 시행 경과를 보고 적절한 취급기준을 정할 수 있다.
제9조(적용대상 및 방식) ① 은행은 부동산임대업 대출 중 시설자금대출을 신규 취급하는 경우 원칙적으로 유효담보가액 초과분을 최소 매년 1/10 이상 분할상환하는 조건으로 취급하며, 전액 신용대출(견질담보대출 포함)인 경우에는 매년 원금 전액의 1/10 이상을 분할상환하여야 한다.
② 은행이 대출금 전액을 분할상환하는 등 제1항과 다른 조건으로 분할상환대출을 취급하는 경우에도 분할상환금액은 제1항에 따른 분할상환금액보다 커야 한다.
분할상환금 납부주기는 1년 이내의 기간 중 은행이 차주와 협의하여 자유롭게 정할 수 있으며, 은행은 여신 취급시 일부 분할상환 내용을 차주에게 성실히 안내하여야 한다.
임대물건 내부 수리 등의 사유로 즉시 임대가 어려운 경우에는 고객과 협의하여 대출 취급 시 6개월 이내의 유예기간을 둘 수 있다. 단, 대환대출은 유예기간을 적용하지 아니한다.
공실 발생 등으로 원금의 일부 분할상환이 어려운 경우 등 불가피한 경우에는 차주의 요청에 따라 최대 3개월간 원금상환을 유예할 수 있다.
제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 일부 분할상환 적용을 하지 않을 수 있다.
1. 상속, 채권보전을 위한 경매 참가 등 불가피하게 채무를 인수하게 되는 경우
2. 대출금액이 1억원 이하의 소액인 경우
3. 임대물건 건축 목적의 토지취득자금에 대한 대출(단, 건물신축 없이 토지 임대시 분할상환 적용) 및 건축 중인 임대물건에 대한 담보 취득 이전까지의 대출(단, 담보 취득시부터는 분할상환 적용)
4. 그 밖에 은행이 자율적으로 대출 신청자가 충분한 상환능력을 가지고 있거나 불가피한 사정이 있다고 판단하여 별도로 정한 경우
제10조(유효담보가액의 산출) ① 복수 물건을 담보로 취득하는 경우 각 담보물건에서 산출된 유효담보가액을 합산할 수 있다.
② 은행의 유효담보가액 기준, 감정가액 등이 변경된 경우에도 대출 기간 중에는 기존 분할상환 방식을 유지한다. 다만, 제9조제1항의 신규 취급 대출 만기 연장시 차주의 요청이 있을 경우 변경된 기준으로 분할상환 방식을 변경할 수 있다.
은행은 일부 분할상환 제도를 회피하기 위해 담보인정비율을 과도하게 운영하거나, 선순위채권액 등을 과소하게 운영하지 않도록 유의하여야 한다.
제11조(타행 대환시 적용) ① 은행은 타 은행에서 분할상환 중인 대출을 대환하여 취급할 경우 원칙적으로 기존 시설자금 대출 잔액을 초과할 수 없다. 다만, 건물 개축 등 불가피한 자금수요가 있는 경우에 한해서만 증액하여 취급할 수 있다.
② 제1항의 대환시 이를 취급하는 은행의 유효담보가액을 기준으로 분할상환금액을 새로 정하여 적용할 수 있다.